# Wat is achterstallig onderhoud, en wat zegt NHG erover?

> Achterstallig onderhoud is uitgesteld onderhoud dat schade geeft. Bij directe kosten boven 10% van de marktwaarde vraagt NHG een bouwkundig rapport.

URL: https://keursnel.nl/begrippen/achterstallig-onderhoud · Language: nl · Last updated: 2026-11-03

Achterstallig onderhoud is onderhoud dat had moeten gebeuren, maar is uitgesteld. Daardoor worden bouwdelen slechter of krijgen ze schade.

## Hoe herken je achterstallig onderhoud?

Je ziet het vaak aan de buitenkant van de woning: aan verf, kit, voegen en goten.

Het verschil met gewoon onderhoud: het goede moment is voorbij. Wacht de eigenaar nog langer, dan groeit de schade en worden de kosten hoger.

- Kaal hout en bladderende verf op kozijnen
- [Houtrot](https://keursnel.nl/begrippen/houtrot) in dorpels, kozijnen of boeidelen
- Open voegen en losse kitnaden
- Verstopte of lekke goten
- Kapotte of verschoven dakpannen

## Wanneer vraagt NHG een bouwkundig rapport?

Voor een [lening met NHG](https://keursnel.nl/begrippen/nhg) kijkt de geldverstrekker naar het taxatierapport. De taxateur schat daarin de directe kosten van achterstallig onderhoud.

Is het gemiddelde van die kosten meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik? Dan is een bouwkundig rapport nodig.

Een rekenvoorbeeld: de marktwaarde is € 300.000. Schat de taxateur gemiddeld meer dan € 30.000 aan directe kosten, dan is een rapport nodig.

Blijven de directe kosten onder 10%, en adviseert de taxateur geen keuring? Dan beoordeelt de geldverstrekker of het herstel in een depot moet. Zo'n depot telt mee voor de NHG-grens.

- [Voorwaarden en normen (nhg.nl)](https://www.nhg.nl/voorwaarden-en-normen/)
- [Directe kosten in het taxatierapport (nhg.nl)](https://www.nhg.nl/faq/woning-waarde-verbetering/in-het-model-taxatierapport-woonruimte-staat-een-bedrag-aan-directe-kosten-moet-ik-deze-directe-kosten-voor-nhg-verplicht-meefinancieren/)

## Hoe bepaal je de kosten van herstel voor NHG?

Laat het [bouwkundig rapport](https://keursnel.nl/keuringen/bouwkundige-keuring) achterstallig onderhoud zien dat direct hersteld moet worden? Dan geldt onderdeel C.5.2.3 van de Voorwaarden en normen van NHG.

Je bepaalt de kosten alsof een bedrijf het werk doet. Dat geldt ook als de koper het zelf wil doen. Het [Model bouwkundig rapport NHG](https://keursnel.nl/begrippen/model-bouwkundig-rapport-nhg) rekent ook met prijzen van een aannemer.

De koper is verplicht dit onderhoud uit te voeren of te laten uitvoeren. Voor NHG telt het herstel als kwaliteitsverbetering. Die kosten tellen mee bij de toets aan de NHG-grens.

- [NHG](https://keursnel.nl/begrippen/nhg)
- [Model bouwkundig rapport NHG](https://keursnel.nl/begrippen/model-bouwkundig-rapport-nhg)

## Hoe leg je achterstallig onderhoud vast in Keursnel?

In Keursnel kies je per onderdeel wat je ziet. Elk antwoord geeft een tekst, een oordeel, een bedrag en een termijn.

Herstel dat snel moet, heeft de termijn binnen 1 jaar. In de NHG-bijlage komt zo'n post onder direct.

Geeft uitstel meer schade, dan heeft het antwoord het signaal gevolgschade. In het sjabloon van november 2026 zijn dat 785 antwoorden.

In Eerst doen zet Keursnel bovenaan wat met veiligheid te maken heeft. Daarna volgen gevolgschade en werk binnen 1 jaar.

- [Kostenraming](https://keursnel.nl/functies/kostenraming)
- [Rapport](https://keursnel.nl/functies/rapport)

## Wat is het verschil met gewoon onderhoud en verbeteringen?

Gewoon onderhoud is werk dat op tijd gebeurt, zoals schilderen volgens planning. In een rapport staat dat bij de kosten op termijn.

Achterstallig onderhoud is te laat. Het hoort meestal bij de directe kosten, omdat er al schade is of dreigt.

Een verbetering maakt de woning beter dan nodig. Die kosten staan apart, op de regel Verbetering.

- [Verbeterkosten](https://keursnel.nl/begrippen/verbeterkosten)

## Veelgestelde vragen

### Mag de koper het herstel zelf doen?

Dat mag. Maar voor NHG bepaal je de kosten alsof een bedrijf het werk doet. Dat staat in onderdeel C.5.2.3 van de Voorwaarden en normen van NHG.

### Hoe ga je om met achterstallig onderhoud aan gezamenlijke delen?

Bij een appartement telt in het NHG-model alleen het deel van de woning. Dat deel bereken je met de [kostenverdeling (k.v.)](https://keursnel.nl/begrippen/kostenverdeling). Het aandeel staat in de splitsingsakte, of je schat het in.