Oplevering van nieuwbouw: zo verloopt de opleverkeuring

Bij de oplevering krijgt de koper de sleutels van de nieuwe woning. Eerst komen alle gebreken op het proces-verbaal van oplevering. Koper en aannemer, of iemand namens hen, tekenen het.

Bij een opleverkeuring leg je de gebreken vast bij de oplevering van een nieuwe woning. De koper kan dat zelf doen, of een eigen deskundige meenemen.

Een voorschouw vooraf is vrijwillig en heeft geen juridische status.

Bij een appartement worden de gemeenschappelijke delen apart opgeleverd, aan de VvE. Woningborg en SWK noemen dat de algemene oplevering. Daarvoor tekenen de aannemer en de VvE een eigen proces-verbaal.

Het proces-verbaal van oplevering maken koper en aannemer samen, tijdens de oplevering. Ze tekenen het allebei, of iemand tekent namens hen.

Dat staat ook in de definities van de garantieregeling van Woningborg. De oplevering is het moment waarop de koper de sleutels krijgt. Dat gebeurt nadat een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend.

Met een opleverrapport bedoelen we hier het eigen verslag van de koper of van zijn deskundige. Dat verslag is van één partij.

Zet daarom elk gebrek uit het opleverrapport ook op het proces-verbaal. SWK noemt dat belangrijk. De koper kan het zelf doen, of zijn deskundige laten doen. Op deze site staat een gratis voorbeeld om een proces-verbaal na te lopen.

• Proces-verbaal: van koper en aannemer samen, met beide handtekeningen
• Opleverrapport: het eigen verslag van de koper of zijn deskundige
• Op het proces-verbaal staat ook binnen welke termijn de aannemer elk punt herstelt

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Denk aan eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden.

Een onafhankelijke kwaliteitsborger toetst het gebouw aan de technische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dat doet hij tijdens de bouw en bij oplevering. Bij de gereedmelding krijgt de gemeente het dossier. De gemeente heeft dan 2 weken. Tot die tijd mag het gebouw niet in gebruik.

De Wkb veranderde ook regels in het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat geldt voor alle bouw met een aannemingsovereenkomst. Er kan overgangsrecht gelden. Het gaat om deze regels:

• De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758 BW)
• De koper krijgt een consumentendossier (artikel 7:757a BW)
• De koper mag 5% van de aanneemsom in depot zetten (artikel 7:768 BW)
• De aannemer heeft een waarschuwingsplicht (artikel 7:754 BW)
• De aannemer heeft een financiële informatieplicht (artikel 7:765a BW)

Met het consumentendossier kan de koper nagaan of er is gebouwd wat is afgesproken. De aannemer geeft het als hij meldt dat het werk klaar is om op te leveren.

De plicht geldt niet voor overeenkomsten van vóór 1 januari 2024. Partijen kunnen andere afspraken maken. Daarvoor zijn er NPR 8092 en een handreiking van het Rijk uit december 2023.

De gemeente en de kwaliteitsborger zijn niet bij dit dossier betrokken. Het dossier bevat minimaal:

• Tekeningen en berekeningen van wat er is gebouwd, ook van de installaties
• Een beschrijving van de materialen en installaties
• De gebruiksfuncties
• Informatie voor gebruik en onderhoud

Laat een particuliere koper een nieuwe woning bouwen? Dan mag hij de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot zetten. Dat geld blijft tot 3 maanden na de oplevering bij de notaris. Algemene voorwaarden kunnen dat recht niet uitsluiten.

De aannemer wijst de koper schriftelijk op dit recht. Dat doet hij tussen de eerste en de tweede maand na de oplevering. Hij stuurt een kopie naar de notaris.

De notaris betaalt na 3 maanden uit, maar alleen als die kopie er is. Heeft de koper het opschortingsrecht ingeroepen? Dan betaalt de notaris niet uit. Langer inhouden mag alleen bij gebreken, en het bedrag moet in verhouding staan tot die gebreken.

De aannemer mag ook vervangende zekerheid geven, zoals een bankgarantie. Bij SWK heeft het depot ook gevolgen voor de waarborg. Gebruikte de koper het depot niet, en gaf de aannemer geen bankgarantie? Dan gaan de herstelkosten, tot 5% van de aanneemsom, af van wat de waarborg uitkeert.

Kon je iets niet goed bekijken, bijvoorbeeld door slecht licht of vuil? Schrijf dat dan op het proces-verbaal. Anders kan een beschadiging die je later meldt, worden afgewezen.

Een vaste lijst per ruimte helpt om niets te vergeten. Op deze site staat een gratis opleverlijst, als Excel- of CSV-bestand.

De aannemer mag bij punten een voorbehoud maken. Zet die voorbehouden apart. Verder hoort dit erin:

• Alle gebreken die de koper of de deskundige ziet
• Beschadigingen, apart genoteerd
• Wat niet te controleren was, en waarom
• Per punt een hersteltermijn en zo nodig de manier van herstel
• De handtekening van koper en aannemer, of van iemand namens hen

NEN 2747 gaat over de vlakheid en de evenwijdigheid van vloeren. De volledige titel is: Classificatie en meting van de vlakheid en evenwijdigheid van vloeroppervlakken.

De norm deelt vloeren in klassen in, naar de grootste hoogteverschillen die toelaatbaar zijn. Ook beschrijft hij hoe je de vlakheid en de evenwijdigheid beoordeelt.

De norm geldt voor dragende ondergronden, systeemvloeren en dekvloeren. Een vloerbedekking die later komt, zoals parket, laminaat of tapijt, valt erbuiten.

NEN 2747:2001 staat op nen.nl als definitief. De NEN-commissie voor dekvloeren werkt aan een herziening. Volgens de commissie is de norm nu niet eenduidig te lezen.

Het Bbl verwijst niet naar NEN 2747. Kijk daarom in de afspraken met de aannemer of er een vlakheidsklasse is genoemd. De hoogteverschillen per klasse staan in de norm zelf.

In Keursnel zit nog geen opleverkeuring, en ook geen meting van de vlakheid.

Volgens NEN moet de uitvoerende partij goed en deugdelijk werk leveren. In een leidraad legt NEN in begrijpelijke taal uit wat dat inhoudt.

De leidraad helpt bewoners en bouwers om afspraken over kwaliteit te maken. Dat kan in elke fase: offerte, contract, uitvoering en oplevering.

De eerste versie verscheen in 2022. Op 11 december 2025 kwam een nieuwe versie uit, met commentaar van experts en nieuwe informatie over kwaliteitsborging.

NEN stelt de leidraad gratis beschikbaar als pdf. NPR 8092 over het consumentendossier verwijst ernaar.

Bij Woningborg moet de aannemer alle opleverpunten binnen 3 maanden herstellen. Pas als de koper het proces-verbaal een tweede keer tekent, zijn de punten afgehandeld. Blijft herstel uit? Dan kan de koper de aannemer in gebreke stellen. Daarna kan hij de punten voorleggen aan de Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen.

De garantie van Woningborg en van SWK gaat 3 maanden na de oplevering in. De basistermijn is 6 jaar. Voor ernstige (constructieve) gebreken is dat 10 jaar. Voor sommige onderdelen gelden kortere termijnen.

In de eerste 3 maanden mag de koper nog gebreken melden die onder het opschortingsrecht vallen. Let op deze punten:

• Plan genoeg tijd: de aannemer rekent op 1 tot 1,5 uur
• Noteer per punt de termijn en volg het herstel
• Vraag naar het consumentendossier bij een overeenkomst vanaf 2024
• Houd de termijnen van het 5%-depot bij de notaris in de gaten

De opleverkeuring staat in Keursnel als Binnenkort. Je kunt er nu nog geen opleverkeuring of proces-verbaal in maken. Er is geen datum, en wat erin komt, staat nog niet vast.

Wil je opleverkeuringen later in Keursnel doen? Laat het ons weten via de contactpagina, en vertel hoe je nu werkt.

Nu maak je in Keursnel alleen de bouwkundige keuring. Daarin zit nu al dit:

• Foto's met genummerde markering, pijlen en kaders
• Een fotomap die foto's groepeert op opnametijd
• Team en rollen, en met collega's tegelijk in één keuring
• Gemaakt om zonder internet te werken: je werk wacht versleuteld op je toestel
• Een rapport in de huisstijl van je bureau (betaald plan)
• Een rapport met controlegetal, te delen met de klant via een link