Puntentelling huurwoning: zo werkt het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft een zelfstandige huurwoning punten. Het totaal aan punten bepaalt de maximale huur. Die telling heet de WWS-puntentelling.

De Huurcommissie legt de regels uit in het beleidsboek voor zelfstandige woonruimte. Er zijn 12 rubrieken. Op de maximale huur kan ook een opslag komen, bijvoorbeeld voor een monument of voor nieuwbouw in de middensector.

De huurgrenzen veranderen elk jaar op 1 januari, en ook andere regels wijzigen. Laatst nagekeken: november 2026. Dit is geen juridisch advies: kijk bij twijfel altijd de bronnen van de Huurcommissie na.

Dit zijn de 12 rubrieken, in groepen:

• Oppervlakte: vertrekken (1 punt per m²) en overige ruimten (0,75 punt per m²).
• Verwarming en verkoeling, keuken en sanitair.
• Energieprestatie en WOZ-waarde.
• Buitenruimten (hoogstens 15 punten), gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, en gemeenschappelijke parkeerruimten.
• Voorzieningen voor mensen met een handicap, en bijzondere voorzieningen.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Sindsdien is ook middenhuur gereguleerd. Bij een nieuw contract valt een woning met 144 tot en met 186 punten in de middensector.

Meer vragen dan de maximale huur mag niet, behalve in de vrije sector. Die begint bij 187 punten.

In 2026 is de maximale huur bij 143 punten € 932,93: de bovengrens van de sociale huur. De bovengrens van de middensector is € 1.228,07 bij 186 punten. Vanaf 1 januari 2027 worden die bedragen € 959,71 en € 1.263,32.

Een huurder kan de aanvangshuur (de huur bij de start) binnen 6 maanden laten toetsen. Is de huur te hoog? Dan verlaagt de Huurcommissie haar met terugwerkende kracht tot de start. De uitspraak is bindend.

Verliest een verhuurder een procedure, dan betaalt die € 500 leges: de kosten van de procedure. Verliest hij binnen 3 jaar vaker eenzelfde procedure? Dan wordt dat € 700, € 1.400 en daarna € 1.750.

Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten handhaven met de Wet goed verhuurderschap. Ze letten erop dat verhuurders het WWS volgen bij woningen onder 187 punten. De huurder moet bij de start horen hoeveel punten de woning heeft. Dat geldt ook als de huur niet gereguleerd is.

De Huurcommissie meet binnenmaats: van muur tot muur, op 1,50 m hoogte, inclusief de kasten. Een vertrek krijgt 1 punt per m². Een overige ruimte krijgt 0,75 punt per m².

Dat is een andere meetregel dan NEN 2580. De gebruiksoppervlakte in de BAG komt overeen met NEN 2580. Een meetrapport NEN 2580 is dus niet zonder meer de oppervlakte voor het WWS.

Meet daarom elke ruimte apart. Noteer per ruimte of het een vertrek is of een overige ruimte.

Wil je meer weten over de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580? Lees dan de pagina's hieronder. De rekenhulp is er voor de gebruiksoppervlakte, niet voor de WWS-punten.

Voor labels vanaf 1 januari 2021 (NTA 8800) geldt een vast aantal punten per labelklasse. Het eerste getal is voor een eengezinswoning, het tweede voor een meergezinswoning.

Een label is hoogstens 10 jaar geldig en moet vóór de peildatum zijn geregistreerd. Een vereenvoudigd label uit 2015 tot 2021 geeft geen punten. Zonder geldig label tel je punten op basis van het bouwjaar. Dat geeft meestal minder punten.

Sinds juli 2026 kan een label dat na de peildatum is geregistreerd toch meetellen. Dat kan alleen bij een toetsing na een voorstel tot huurverlaging. Het label moet dan vóór de uitspraak in EP-online staan. Tussen peildatum en registratie mogen geen energiemaatregelen zijn genomen. De verhuurder moet dit melden.

Een monument met label E, F of G krijgt 0 punten in plaats van minpunten. De verhuurder moet de monumentstatus dan aantonen.

Er ligt ook een ontwerpbesluit voor huurwoningen met label E, F of G. Die moeten uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Het ontwerp ging op 10 juli 2026 naar beide Kamers. Het besluit is nog niet vastgesteld.

Dit zijn de punten per label (eengezinswoning / meergezinswoning):

• A++++: 62 / 58. A+++: 57 / 53. A++: 52 / 48. A+: 47 / 43.
• A: 41 / 37. B: 34 / 30. C: 22 / 15. D: 14 / 11.
• E: -4. F: -9. G: -15. Dat geldt voor beide soorten woningen.
• Zonder geldig label: van 41 / 37 bij bouwjaar 2002 of later, tot -15 bij 1976 of ouder.

De WOZ-punten bestaan uit twee delen. Is er geen WOZ-waarde? Dan reken je met 85% van een geregistreerde taxatie, of met de minimale WOZ-waarde van € 85.806.

De WOZ-punten tellen voor hoogstens 33% van het totaal, met uitzonderingen. Sinds de Wet betaalbare huur speelt die grens pas vanaf 187 punten. Daarvoor was dat 142 punten.

Komt een woning zonder die grens op 187 punten of meer, maar met de grens lager? Dan krijgt ze minimaal 186 punten.

Dit zijn de stappen voor de peildatum 1 januari 2026:

• Deel 1: de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954.
• Deel 2: de WOZ-waarde gedeeld door het aantal m², en dat gedeeld door € 268.
• Het aantal m² is de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten. Tel parkeerplaatsen van type I mee, standaard 12 m² per plek.
• Tel beide delen op en rond af op een kwart punt.

Een puntentelling moet te controleren zijn. De huurder kan haar laten toetsen, en de bewijslast ligt vaak bij de verhuurder. Denk aan het energielabel en de monumentstatus.

Een opslag komt op de maximale huur. Een rijksmonument krijgt 35%, een gemeentelijk of provinciaal monument 15%. In een beschermd stads- of dorpsgezicht is dat 5%, voor een woning gebouwd vóór 1965 zonder andere monumentopslag. Bij een contract van vóór 1 juli 2024 krijgt een rijksmonument 50 punten.

Nieuwbouw in de middensector krijgt 10% opslag als de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart. Die opslag geldt 20 jaar na de ingebruikname.

De Huurcommissie biedt de Huurprijscheck gratis aan. Daarmee maak je een puntentelling als pdf. De check is er voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, en voor woonwagens en standplaatsen. Hij is er ook in het Engels.

Dit hoort in een goede puntentelling:

• Punten per rubriek, met de oppervlakte per ruimte op 1,50 m hoogte.
• Een geldig energielabel uit EP-online, of het bouwjaar als het label ontbreekt.
• De WOZ-waarde en de berekening van de WOZ-punten, met de grens van 33%.
• Opslagen met bewijs, zoals de monumentstatus of de bouwstart.
• Een pdf bij het huurcontract.

De puntentelling voor huurwoningen staat in Keursnel als “Binnenkort”. Je kunt haar nog niet kiezen. Er is geen datum, en welke functies er komen, staat nog niet vast.

Wat je nu al kunt gebruiken, zit in de bouwkundige keuring. Die haalt onder meer het bouwjaar en de gebruiksoppervlakte uit de BAG. Let op: die BAG-oppervlakte is niet de oppervlakte voor het WWS.

Met een betaald plan komt het rapport in de huisstijl van je bureau. Maak je puntentellingen en wil je dat later in Keursnel doen? Laat het weten via de contactpagina. Vertel welke woningen je telt en wat er in je rapport moet staan.

Dit kun je nu al gebruiken in de bouwkundige keuring:

• Foto's met pijl, cirkel, kader, tekst en maatstreep, met de opnametijd uit het bestand.
• Team en rollen: per teamlid stel je in welke keuringsoorten hij mag doen.
• Gemaakt om zonder internet te werken: wijzigingen en foto's gaan later naar de server.
• Een rapport met een controlegetal, dat na het opleveren niet meer verandert.
• Een geheime deellink per rapportversie, die je kunt intrekken.