NHG bouwkundig rapport: wanneer het nodig is en hoe je het model invult
Een bouwkundig bedrijf dat een rapport voor NHG maakt, gebruikt het Model bouwkundig rapport van NHG. De geldverstrekker vraagt erom als het taxatierapport te veel achterstallig onderhoud, meer onderzoek of een slechte staat noemt.
Wat is Keursnel?
Keursnel (keursnel.nl) is software voor de bouwkundige keuring van woningen: je legt per bouwdeel vast wat je ziet, en Keursnel maakt daaruit het rapport, het kostenoverzicht en de NHG-bijlage, in de huisstijl van je bureau. Gratis voor 3 rapporten per maand; daarna € 25 per keuring, of met een abonnement vanaf € 7,50 per keuring (excl. btw).
Wat het NHG-model vraagt, en hoe Keursnel het invult
Een bouwkundig bedrijf dat een rapport voor NHG maakt, gebruikt het Model bouwkundig rapport van NHG. NHG keurt geen software goed: de geldverstrekker controleert het rapport. Dit zet Keursnel in de NHG-bijlage, met achteraan het programma van eisen en aanbevelingen van NHG.
- Administratieve gegevens in vier blokkenAanvrager, keuringsinstantie, woning en verantwoording. Het KvK-nummer en hoe je bureau staat ingeschreven, vul je één keer in bij Instellingen, Bureau. Ontbreekt een van die twee, dan waarschuwt Keursnel.
- Datum van de inspectie en naam van de inspecteurZonder opnamedatum of inspecteur kun je niet opleveren. De controle voor oplevering houdt het rapport dan tegen.
- Ondertekening door de inspecteurDe inspecteur tekent één keer met vinger, pen of muis, bij Instellingen, Bureau. Daarna komt de handtekening in elke bijlage. Ontbreekt ze, dan waarschuwt Keursnel bij Controle en bij het rapport.
- De 18 elementcodes, met de B-codes per bouwlaagAlle 18 codes, met de namen van het model. De A-codes staan er allemaal in, ook zonder kosten. De B-codes staan in een tabel per bouwlaag: kelder, begane grond, elke verdieping en zolder.
- Per post de actie: S, H, V, N of OKeursnel leidt de letter af uit het advies bij het gebrek: slopen, herstellen, vervangen, nieuw aanbrengen of overig. Een verbetering is geen gebrek en krijgt geen letter.
- Kostenverdeling (k.v.) bij gestapelde bouwBij een appartement vul je één percentage in. Bij tien gemeenschappelijke codes, zoals fundering, dak en gevel, telt dan het deel van de woning. Het deel van de andere eigenaars staat apart.
- Direct en op termijn noodzakelijke kosten, apartBinnen 1 jaar telt als direct, binnen 5 jaar als op termijn. Ze staan in aparte kolommen, met totalen per tabel en voor de woning.
- Verbetering op een eigen regelVerbeterkosten staan apart en tellen niet mee in de totalen.
- Grote kostenposten onder een code, desnoods onder diversenIn het sjabloon heeft elk onderdeel met kosten een code, of het staat uitdrukkelijk buiten het NHG-model. Posten zonder code staan apart, zodat bijlage en kostenoverzicht op elkaar aansluiten.
- Aanvullend onderzoek bij de opmerkingenPosten met het oordeel 'nader onderzoek' komen vanzelf bij de opmerkingen.
- Kosten inclusief btwDe tarieven van Keursnel zijn inclusief btw. De bijlage vermeldt of de bedragen inclusief of exclusief btw zijn.
- Een verzamelstaat met totalen per bouwlaagDe regels van het model: totaal algemeen, kelder, begane grond, verdiepingen, zolder en woning. Elke regel heeft direct, termijn en totaal. Posten zonder bouwlaag staan op een eigen regel en tellen mee.
- Het programma van eisen en aanbevelingen, waar de codes naar verwijzenHet staat achteraan in de bijlage, letterlijk uit het model, met de regels uit het Bbl die erbij horen.
Officiële bronnen
Laatst nagekeken:
Dit is geen juridisch advies. Kijk bij twijfel in de officiële bron of vraag een deskundige.
Wanneer vraagt NHG om een bouwkundig rapport?
NHG legt de regels vast in de Voorwaarden en normen. Die regels zijn bedoeld voor de geldverstrekker. Paragraaf C.5.2.1 noemt drie situaties waarin een bouwkundig rapport nodig is. Je ziet ze in het taxatierapport, en één situatie is genoeg.
De eerste is achterstallig onderhoud dat snel hersteld moet worden. Neem het gemiddelde van de directe kosten die de taxateur schat. Is dat meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik? Dan is het rapport nodig.
Een rekenvoorbeeld. De marktwaarde is € 300.000. De taxateur schat de directe kosten op € 28.000 tot € 36.000. Het gemiddelde is € 32.000. Dat is meer dan 10% (€ 30.000), dus het rapport is nodig.
De tweede situatie: volgens het taxatierapport is meer bouwkundig onderzoek nodig. De derde: de bouwkundige toestand van de woning is slecht.
Bij een hybride taxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. De geldverstrekker mag er wel om vragen als hij een keuring nodig vindt.
In de Voorwaarden en normen staat geen regel over het bouwjaar. Vraagt een bank om een keuring vanwege de leeftijd van de woning? Dan is dat een eis van die bank, niet van NHG.
De taxateur mag het verplichte bouwkundig rapport niet zelf maken. NHG noemt als reden mogelijke belangenverstrengeling.
Dit is geen juridisch advies. Kijk bij twijfel in de officiële bron op nhg.nl.
Welke eisen stelt NHG aan de maker en het rapport?
Paragraaf C.5.2.2 noemt drie soorten makers: een gemeente, Vereniging Eigen Huis of een bouwkundig bedrijf met KvK-inschrijving.
NHG geeft voorbeelden van een bouwkundig bedrijf: een architectenbureau, bouwkundig adviesbureau, aannemingsbedrijf of bouwkundig schade-expertisebureau. In het model kruis je aan hoe je bureau staat ingeschreven. Daar staan vier keuzes: schade-expertisebureau, architectenbureau, bouwkundig adviesbureau en aannemersbedrijf.
De maker moet onafhankelijk zijn. Je bent niet betrokken bij de koop, verkoop, bemiddeling, taxatie of financiering van de woning. Je hebt ook geen banden met de koper, de verkoper of de geldverstrekker.
Maakt een gemeente of Vereniging Eigen Huis het rapport? Dan gelden er geen vormregels van NHG. Een bouwkundig bedrijf moet wel het Model bouwkundig rapport van NHG gebruiken.
Het rapport mag maximaal 12 maanden oud zijn. De tekst zegt niet vanaf welke datum je telt. Keursnel zet de datum van de keuring en de datum van het rapport allebei in de bijlage.
In de Voorwaarden en normen en in het model staan geen eisen aan een diploma, certificaat of register. Kort samengevat vraagt NHG dit van een bouwkundig bedrijf:
- Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel
- Onafhankelijkheid van koop, verkoop, bemiddeling, taxatie en financiering
- Het gebruik van het Model bouwkundig rapport van NHG
- Een rapport dat maximaal 12 maanden oud is
Welke versie van het model geldt?
Nu gelden de Voorwaarden en normen 2026-1, sinds 1 januari 2026. Ze gelden voor leningen met een bindend aanbod op of na die datum.
Het Model bouwkundig rapport is bijlage 3 bij de Voorwaarden en normen 2026. Je vindt het via het Document werkprocessen, dat bij de Voorwaarden en normen hoort. De inhoud is gelijk aan het model van 2025. Let op: de voettekst noemt nog 1 januari 2025 als startdatum.
Op 1 januari 2027 gaan de Voorwaarden en normen 2027-1 in. Het model heeft dan dezelfde inhoud. Ook de regels over wanneer een rapport nodig is, wie het maakt en de 12 maanden blijven gelijk.
Nieuw in 2027 is een regel over het funderingsrisico in het taxatierapport. Die regel hoort bij de taxatie, niet bij het bouwkundig rapport.
Online staan nog oude modellen, onder meer uit 2020, 2023 en 2024. Het model van 2024 verwees naar het Bouwbesluit. Het huidige model verwijst naar het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Haal het model daarom altijd op bij nhg.nl.
Wat staat er in het Model bouwkundig rapport?
Het model is een invulbaar formulier van vier pagina's, met een toelichting ervoor. Bovenaan staan de administratieve gegevens in vier blokken: aanvrager, keuringsinstantie, woning en verantwoording.
Dan volgt de verzamelstaat. Die heeft regels voor algemeen, kelder, begane grond, verdiepingen, zolder en de hele woning. Elke regel heeft direct, op termijn en totaal. Daaronder staan een regel voor verbetering en een vak voor opmerkingen.
Daarna komen twee tabellen met samen 18 codes. De A-codes gaan over algemene bouwdelen, zoals fundering, kruipruimte, dak en brandveiligheid. De B-codes vul je per bouwlaag in. Denk aan gevels, kozijnen, vloeren, sanitair en ventilatie.
De k.v. is de kostenverdeling bij gestapelde bouw. Het is het deel van de kosten dat bij de woning hoort. NHG geeft een voorbeeld: € 10.000 aan kosten bij 4 appartementen geeft 25%, dus € 2.500.
De bouwdelen uit de tabellen bekijk je in elk geval. Grote kosten bij andere bouwdelen zet je onder diversen. Dat geldt ook voor gebreken aan andere bouwdelen die de veiligheid, de gezondheid of het gebruik raken. Is aanvullend onderzoek nodig? Dan zet je dat bij de opmerkingen.
Achteraan staat het programma van eisen en aanbevelingen. Het zegt bij de meeste codes wat er moet gebeuren, vaak met een verwijzing naar het Bbl. Bij de kruipruimte vraagt het bijvoorbeeld minstens twee muisdichte ventilatieopeningen bij een gevel tot en met 5 meter breed.
Per regel in de tabellen vul je deze kolommen in:
- Code: de verwijzing naar het programma van eisen
- Locatie en omschrijving van het gebrek
- Actie: S slopen, H herstellen, V vervangen, N nieuw aanbrengen of O overig
- k.v.: het percentage van de kosten voor deze woning
- Kosten: direct noodzakelijk en op termijn noodzakelijk
Welke eisen gelden voor de kosten?
De toelichting bij het model zegt hoe je de kosten raamt. Je rekent met prijzen van een aannemer, niet met doe-het-zelfwerk. De bedragen zijn inclusief btw. Je gaat uit van herstel als dat kan, niet van complete vervanging.
Je neemt aan dat de aannemer achter elkaar door kan werken. Stut-, sloop- en steigerwerk tellen niet mee. Vervolgschade ook niet.
Laat het rapport achterstallig onderhoud zien dat direct hersteld moet worden? Dan reken je de kosten alsof een bedrijf het werk doet. Ook als de koper het zelf wil doen.
Het model geeft 'direct' geen termijn in jaren. In Keursnel is direct: binnen 1 jaar.
Er zijn drie soorten kosten, en je houdt ze apart:
- Direct noodzakelijk: herstel dat nu nodig is om verdere schade te voorkomen
- Op termijn noodzakelijk: onderhoud binnen 5, 10 of 15 jaar, met een onderhoudsplan
- Verbetering: op basis van een verbeterplan of een offerte
Hoe vult Keursnel het model in?
Eerst dit: NHG keurt geen software goed. De geldverstrekker controleert of het rapport aan de eisen voldoet. Het overzicht hierboven zet elke eis naast wat Keursnel doet. Hier lees je hoe dat tijdens je werk gaat.
Je vult de NHG-bijlage niet apart in. Je kiest per bouwdeel wat je ziet. Kosten bij een antwoord tellen mee onder een NHG-code. Keursnel maakt daaruit de tabellen en de verzamelstaat.
Onder de antwoorden zie je onder welke code de kosten tellen. Je kunt de code wijzigen of weghalen. Je geeft dan een reden, en die komt in het rapport.
De B-codes staan per bouwlaag. Kies de bouwlaag bij een post, of één keer bij een bouwdeel, zoals een badkamer. Gevels, buitenkozijnen en schilderwerk buiten staan standaard bij de begane grond. Is er geen bouwlaag, dan staat de post onder 'Bouwlaag niet aangegeven' en waarschuwt Controle.
De bijlage sluit aan op het kostenoverzicht. Verbeterkosten en posten zonder NHG-code staan apart. Zo zie je waar elk bedrag blijft.
Vul bij Instellingen, onder Bureau, je KvK-nummer, de inschrijving en de handtekening van de inspecteur in. Ontbreekt er iets, dan waarschuwt Keursnel bij Controle en bij het rapport. Opleveren kan ook zonder. Zolang het ontbreekt, staat het niet in de bijlage die je deelt of afdrukt.
Bij een gedeeltelijke keuring maakt Keursnel geen NHG-bijlage. Het model gaat over de hele woning. Twijfel je of een geldverstrekker de bijlage accepteert? Vraag het dan vooraf na.
Verder staat in de bijlage:
- De B-codes in een tabel per bouwlaag: kelder, begane grond, elke verdieping en zolder
- De verzamelstaat met de regels van het model, ook een totaal voor de verdiepingen
- Het programma van eisen en aanbevelingen van NHG, achteraan in de bijlage
- De namen van de codes uit het model, zoals A.6 Diversen
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundig rapport altijd verplicht voor NHG?
Nee. Het is nodig als het taxatierapport een van drie situaties laat zien. Dat zijn achterstallig onderhoud boven 10% van de marktwaarde, meer bouwkundig onderzoek nodig, of een slechte bouwkundige toestand. Bij een hybride taxatie is het voor NHG niet verplicht, maar de geldverstrekker mag erom vragen.
Mag de taxateur ook het bouwkundig rapport maken?
Nee. Volgens NHG mag de taxateur het verplichte bouwkundig rapport niet zelf maken, vanwege mogelijke belangenverstrengeling. Andersom mag de taxateur ook niet betrokken zijn geweest bij de keuring.
Hoe oud mag een bouwkundig rapport voor NHG zijn?
Maximaal 12 maanden. Dat staat in paragraaf C.5.2.2 van de Voorwaarden en normen. Vanaf welke datum je telt, zegt de tekst niet. Zet daarom de datum van de keuring en van het rapport er allebei in.
Keurt NHG software voor het bouwkundig rapport?
Nee. NHG keurt geen software en geen keurders goed. De geldverstrekker controleert of het rapport aan de eisen voldoet. Keursnel maakt een NHG-bijlage met de codes en de kostenindeling van het NHG-model.
Mag ik een eigen rapport maken met het NHG-model als bijlage?
De Voorwaarden en normen vragen dat een bouwkundig bedrijf het model gebruikt. Over een uitgebreider eigen rapport ernaast zegt de huidige tekst niets. Keursnel maakt zo'n rapport, met de NHG-bijlage als een van de delen. Twijfel je, vraag het dan na bij de geldverstrekker.
Wat betekenen de letters S, H, V, N en O?
Dat is de actie per post in het model: slopen, herstellen, vervangen, nieuw aanbrengen of overig. Bij O hoort een toelichting; in Keursnel is dat het advies. Keursnel leidt de letter af uit het werkwoord in het advies. Staat er geen herkenbaar werkwoord, dan wordt het O. Een verbeterpost is geen gebrek en krijgt geen letter.
Lees ook
Model bouwkundig rapport NHG
Het formulier van NHG voor het bouwkundig rapport: gegevens, verzamelstaat, 18 codes en eisen aan de kosten.
Verzamelstaat
Het overzicht met de totale kosten op pagina 1 van het NHG-model, per bouwlaag en voor de woning.
Kostenverdeling (k.v.)
Het percentage van gezamenlijke kosten dat bij één appartement hoort, zoals het NHG-model het vraagt.
Actiecode S, H, V, N, O
De letter per gebrek in het NHG-model die zegt welke maatregel nodig is.
Bouwkundige keuring
Keur de woning van dak tot kruipruimte en lever het rapport op met kosten en NHG-bijlage.
Kostenraming
Een antwoord met kosten brengt een bedrag en een termijn mee; Keursnel rekent met 1.176 tarieven.
Bekijk de prijzen
Gratis voor 3 rapporten per maand. Daarna € 25 per keuring, of met een abonnement vanaf € 7,50 per keuring. Alle prijzen exclusief btw.
Keuren zonder gedoe achteraf
Leg de keuring vast op locatie. Keursnel rekent de kosten uit en maakt het rapport met NHG-bijlage.