Réception d'un logement neuf : le déroulement de l'inspection de réception
À la réception d'un logement neuf, tous les défauts sont notés dans le procès-verbal, que l'acheteur et l'entrepreneur signent. Dans Keursnel, vous ne pouvez pas encore faire d'inspection de réception : elle figure dans l'application avec la mention « Binnenkort » (« bientôt »).
Le déroulement d'une réception
L'entrepreneur annonce la réception
Selon Woningborg (un organisme néerlandais de garantie pour les logements neufs), l'entrepreneur annonce la réception par écrit au moins 2 semaines à l'avance. Il signale que les travaux sont prêts à être réceptionnés ? Il remet alors aussi le dossier consommateur (consumentendossier).
L'acheteur et l'entrepreneur parcourent le logement
L'acheteur parcourt le logement avec l'entrepreneur, seul ou avec son propre expert. En pratique, l'entrepreneur prévoit 1 à 1,5 heure. Regardez le vitrage à la lumière du jour et faites retirer les autocollants sur le vitrage et les sanitaires.
Tous les défauts vont dans le procès-verbal
Chaque défaut que l'acheteur ou l'expert voit est noté dans le procès-verbal. Notez pour chaque point le délai de réparation et, si besoin, le mode de réparation. Ensuite, l'acheteur et l'entrepreneur signent, et l'acheteur reçoit les clés.
L'entrepreneur répare, l'acheteur signe à nouveau
Chez Woningborg, l'entrepreneur doit réparer tous les points sous 3 mois. Tout est réparé ? L'acheteur signe alors le procès-verbal une deuxième fois. Ce n'est qu'à ce moment que les points sont réglés.
Qu'est-ce qu'une inspection de réception ?
À la réception, l'acheteur reçoit les clés du logement neuf. D'abord, tous les défauts sont notés dans le procès-verbal de réception (proces-verbaal van oplevering). L'acheteur et l'entrepreneur, ou une personne en leur nom, le signent.
Lors d'une inspection de réception, vous notez les défauts à la réception d'un logement neuf. L'acheteur peut le faire lui-même, ou venir avec son propre expert.
Une visite préalable (voorschouw) est facultative et n'a pas de valeur juridique.
Pour un appartement, les parties communes sont réceptionnées à part, par la VvE (l'association de copropriétaires). Woningborg et SWK (un autre organisme de garantie) parlent de réception générale. L'entrepreneur et la VvE signent pour cela un procès-verbal distinct.
Rapport de réception ou procès-verbal ?
L'acheteur et l'entrepreneur établissent ensemble le procès-verbal de réception (proces-verbaal van oplevering), pendant la réception. Tous deux le signent, ou quelqu'un signe en leur nom.
C'est aussi ce que disent les définitions du régime de garantie de Woningborg. La réception est le moment où l'acheteur reçoit les clés. Cela se fait après l'établissement d'un rapport des éventuels défauts. Les deux parties, ou une personne en leur nom, l'ont signé.
Par rapport de réception (opleverrapport), nous entendons ici le rapport propre de l'acheteur ou de son expert. Ce rapport émane d'une seule partie.
Reportez donc aussi chaque défaut du rapport de réception dans le procès-verbal. SWK juge cela important. L'acheteur peut le faire lui-même, ou le faire faire par son expert. Ce site propose un exemple gratuit pour vérifier un procès-verbal.
- Procès-verbal : établi ensemble par l'acheteur et l'entrepreneur, avec les deux signatures
- Rapport de réception : le rapport propre de l'acheteur ou de son expert
- Le procès-verbal indique aussi le délai dans lequel l'entrepreneur répare chaque point
Qu'est-ce que la Wkb a changé à la réception ?
La Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb, la loi néerlandaise sur l'assurance qualité dans la construction) s'applique depuis le 1er janvier 2024 aux constructions neuves de classe de conséquences 1 (gevolgklasse 1). Par exemple les maisons individuelles et les petits bâtiments professionnels.
Un contrôleur qualité indépendant (kwaliteitsborger) vérifie le bâtiment au regard des règles techniques du Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, la réglementation néerlandaise de la construction). Il le fait pendant les travaux et à la réception. Lors de la déclaration d'achèvement (gereedmelding), la commune reçoit le dossier. La commune dispose alors de 2 semaines. D'ici là, le bâtiment ne peut pas être utilisé.
La Wkb a aussi modifié des règles du Burgerlijk Wetboek (BW, le Code civil néerlandais). Cela vaut pour toute construction faite sous contrat d'entreprise (aannemingsovereenkomst). Un droit transitoire peut s'appliquer. Il s'agit de ces règles :
- L'entrepreneur est responsable des défauts non découverts à la réception (article 7:758 BW)
- L'acheteur reçoit un dossier consommateur (article 7:757a BW)
- L'acheteur peut consigner 5 % du prix des travaux (article 7:768 BW)
- L'entrepreneur a un devoir de mise en garde (article 7:754 BW)
- L'entrepreneur a un devoir d'information financière (article 7:765a BW)
Que contient le dossier consommateur ?
Avec le dossier consommateur, l'acheteur peut vérifier que ce qui était convenu a été construit. L'entrepreneur le remet quand il signale que les travaux sont prêts à être réceptionnés.
L'obligation ne s'applique pas aux contrats conclus avant le 1er janvier 2024. Les parties peuvent convenir d'autres modalités. Il existe pour cela la NPR 8092 et un guide de l'État de décembre 2023.
La commune et le contrôleur qualité ne participent pas à ce dossier. Le dossier contient au minimum :
- Les plans et les calculs de ce qui a été construit, y compris des installations
- Une description des matériaux et des installations
- Les fonctions d'usage
- Des informations sur l'utilisation et l'entretien
Comment fonctionne la règle des 5 % ?
Un acheteur particulier fait construire un logement neuf ? Il peut alors consigner les derniers 5 % du prix des travaux chez le notaire. Cet argent reste chez le notaire jusqu'à 3 mois après la réception. Les conditions générales ne peuvent pas exclure ce droit.
L'entrepreneur informe l'acheteur de ce droit par écrit. Il le fait entre le premier et le deuxième mois après la réception. Il envoie une copie au notaire.
Le notaire verse le montant après 3 mois, mais seulement si cette copie existe. L'acheteur a invoqué son droit de suspension (opschortingsrecht) ? Le notaire ne verse alors rien. Retenir plus longtemps n'est permis qu'en cas de défauts, et le montant doit être proportionné à ces défauts.
L'entrepreneur peut aussi fournir une garantie de remplacement, comme une garantie bancaire. Chez SWK, la consignation a aussi des effets sur la garantie. L'acheteur n'a pas utilisé la consignation, et l'entrepreneur n'a pas fourni de garantie bancaire ? Les coûts de réparation, jusqu'à 5 % du prix des travaux, sont alors déduits de ce que verse la garantie.
Que doit contenir un bon procès-verbal ?
Vous n'avez pas pu bien examiner quelque chose, par exemple à cause d'un mauvais éclairage ou de saleté ? Écrivez-le dans le procès-verbal. Sinon, un dommage que vous signalez plus tard peut être refusé.
Une liste fixe par pièce aide à ne rien oublier. Ce site propose une liste de réception gratuite, en fichier Excel ou CSV.
L'entrepreneur peut émettre une réserve sur certains points. Notez ces réserves à part. Le procès-verbal contient en outre :
- Tous les défauts que l'acheteur ou l'expert voit
- Les dommages, notés à part
- Ce qui n'a pas pu être contrôlé, et pourquoi
- Pour chaque point, un délai de réparation et, si besoin, le mode de réparation
- La signature de l'acheteur et de l'entrepreneur, ou d'une personne en leur nom
Que dit NEN 2747 sur la planéité des sols ?
NEN 2747 est la norme néerlandaise sur la planéité et le parallélisme des sols. Son titre complet se traduit ainsi : classification et mesure de la planéité et du parallélisme des surfaces de sol.
La norme classe les sols selon les plus grands écarts de hauteur admissibles. Elle décrit aussi comment évaluer la planéité et le parallélisme.
Elle s'applique aux supports porteurs, aux planchers de type système (systeemvloeren) et aux chapes. Un revêtement posé plus tard, comme du parquet, du stratifié ou de la moquette, n'en fait pas partie.
Sur nen.nl, NEN 2747:2001 a le statut définitif. Le comité NEN pour les chapes travaille à une révision. Selon le comité, la norme ne peut pas être lue aujourd'hui de façon univoque.
Le Bbl ne renvoie pas à NEN 2747. Vérifiez donc dans les accords avec l'entrepreneur si une classe de planéité est indiquée. Les écarts de hauteur par classe figurent dans la norme elle-même.
Keursnel ne propose pas encore d'inspection de réception, ni de mesure de la planéité.
Qu'est-ce que le guide NEN « Goed en deugdelijk werk » ?
Selon NEN, la partie qui exécute les travaux doit livrer un travail bien fait et solide (goed en deugdelijk werk). Dans un guide, NEN explique en langage clair ce que cela signifie.
Le guide aide les habitants et les constructeurs à convenir de la qualité. Cela vaut à chaque phase : devis, contrat, exécution et réception.
La première version est parue en 2022. Le 11 décembre 2025, une nouvelle version est sortie, avec les commentaires d'experts et de nouvelles informations sur l'assurance qualité.
NEN met le guide gratuitement à disposition, en PDF. La NPR 8092, la directive pratique néerlandaise sur le dossier consommateur, y renvoie.
Quels délais s'appliquent après la réception ?
Chez Woningborg, l'entrepreneur doit réparer tous les points de réception sous 3 mois. Ce n'est que lorsque l'acheteur signe le procès-verbal une deuxième fois que les points sont réglés. La réparation n'arrive pas ? L'acheteur peut alors mettre l'entrepreneur en demeure. Ensuite, il peut soumettre les points au Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen (le conseil d'arbitrage néerlandais des litiges de construction).
La garantie de Woningborg et de SWK commence 3 mois après la réception. Le délai de base est de 6 ans. Pour les défauts graves (structurels), il est de 10 ans. Des délais plus courts s'appliquent à certains éléments.
Pendant les 3 premiers mois, l'acheteur peut encore signaler des défauts qui relèvent du droit de suspension. Faites attention à ces points :
- Prévoyez assez de temps : l'entrepreneur compte 1 à 1,5 heure
- Notez le délai pour chaque point et suivez la réparation
- Demandez le dossier consommateur pour un contrat conclu à partir de 2024
- Surveillez les délais de la consignation des 5 % chez le notaire
Que peut faire Keursnel aujourd'hui, et qu'est-ce qui viendra plus tard ?
L'inspection de réception figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort ». Vous ne pouvez pas encore y faire d'inspection de réception ni de procès-verbal. Il n'y a pas de date, et son contenu n'est pas encore fixé.
Vous voulez faire plus tard des inspections de réception dans Keursnel ? Faites-le-nous savoir via la page de contact, et dites-nous comment vous travaillez aujourd'hui.
Aujourd'hui, Keursnel ne fait que l'inspection technique. Elle contient déjà ceci :
- Des photos avec repères numérotés, flèches et cadres
- Un dossier photos qui regroupe les photos selon l'heure de prise de vue
- Équipe et rôles, et le travail simultané avec des collègues sur une même inspection
- Conçu pour travailler sans internet : votre travail attend, chiffré, sur votre appareil
- Un rapport avec la charte graphique de votre bureau (formule payante)
- Un rapport avec somme de contrôle, à partager avec le client par un lien
Questions fréquentes
Puis-je déjà le faire dans Keursnel ?
Non. L'inspection de réception figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort », et il n'y a pas encore de date. Aujourd'hui, vous ne pouvez faire que l'inspection technique. Vous pouvez en revanche déjà télécharger sur ce site une liste de réception gratuite et un exemple de procès-verbal.
Keursnel est-il un logiciel Wkb ?
Non. Sous la Wkb, un contrôleur qualité indépendant (kwaliteitsborger) vérifie la construction. Il travaille avec un instrument d'assurance qualité admis. Cet instrument est admis par la Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB), l'organisme néerlandais d'admission. Keursnel n'est pas un tel instrument : c'est un logiciel pour l'inspection technique.
Quelle différence entre une visite préalable et la réception ?
Une visite préalable est un passage facultatif avant la réception, sans valeur juridique. À la réception, tous les défauts sont notés dans le procès-verbal. L'acheteur et l'entrepreneur le signent, et l'acheteur reçoit les clés.
De combien de temps l'entrepreneur dispose-t-il pour réparer les points de réception ?
Chez Woningborg, tous les points doivent être réparés sous 3 mois. Ce n'est que lorsque l'acheteur signe le procès-verbal une deuxième fois qu'ils sont réglés. Notez aussi, pour chaque point, le délai de réparation convenu.
Et si je n'ai pas pu bien examiner quelque chose ?
Écrivez-le dans le procès-verbal, en précisant pourquoi, par exemple un mauvais éclairage ou de la saleté. Sinon, un dommage que vous signalez plus tard peut être refusé. C'est ce qu'indiquent les explications de Woningborg sur la réception.
La Wkb s'applique-t-elle aussi à une rénovation ?
Le contrôle qualité pour les rénovations a été reporté, sans date fixe. Une évaluation de la Wkb est prévue pour 2027. Les règles du Burgerlijk Wetboek s'appliquent en revanche à toute construction faite sous contrat d'entreprise. Un droit transitoire peut s'appliquer.
Qu'est-ce que la classe de conséquences 1 ?
La classe de conséquences 1 (gevolgklasse 1) regroupe les constructions dont les conséquences sont limitées si quelque chose tourne mal. Le Bbl les énumère à l'article 2.17. Pour les logements, il s'agit des maisons accessibles de plain-pied (grondgebonden woningen), comme une maison individuelle, jumelée ou mitoyenne. Un logement dans un immeuble collectif n'en fait pas partie, ni une rénovation.
Qu'est-ce que l'opleverdossier ?
L'opleverdossier (dossier de réception) est un autre nom du dossier consommateur prévu par la Wkb (article 7:757a BW). L'entrepreneur le remet quand il signale que les travaux sont prêts à être réceptionnés. Il ne s'applique pas aux contrats conclus avant le 1er janvier 2024. La NPR 8092 de NEN, parue en 2021, est un guide pour établir ce dossier.
L'acheteur peut-il retenir 5 % du prix des travaux ?
Oui, s'il fait construire un logement neuf en tant que particulier. Il peut consigner les derniers 5 % du prix des travaux chez le notaire. Cet argent reste chez le notaire jusqu'à 3 mois après la réception. Retenir plus longtemps n'est permis qu'en cas de défauts, et en proportion de ces défauts.
À lire aussi
Constat avant travaux
Fixer l'état des bâtiments avant construction ou démolition, comme preuve en cas de dommages ; pas encore dans Keursnel.
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