Abnahme eines Neubaus: So läuft die Abnahmeprüfung ab

Bei der Abnahme erhält der Käufer die Schlüssel der neuen Wohnung. Zuerst kommen alle Mängel in das Abnahmeprotokoll (proces-verbaal van oplevering). Käufer und Bauunternehmer, oder jemand in ihrem Namen, unterschreiben es.

Bei einer Abnahmeprüfung halten Sie die Mängel bei der Abnahme einer neuen Wohnung fest. Der Käufer kann das selbst tun oder einen eigenen Sachverständigen mitnehmen.

Eine Vorbegehung (voorschouw) vorab ist freiwillig und hat keinen rechtlichen Status.

Bei einer Etagenwohnung werden die Gemeinschaftsteile getrennt an die VvE (Eigentümergemeinschaft) übergeben. Woningborg und das Garantieinstitut SWK nennen das die allgemeine Abnahme (algemene oplevering). Dafür unterschreiben der Bauunternehmer und die VvE ein eigenes Abnahmeprotokoll.

Das Abnahmeprotokoll (proces-verbaal van oplevering) erstellen Käufer und Bauunternehmer gemeinsam, während der Abnahme. Beide unterschreiben es, oder jemand unterschreibt in ihrem Namen.

Das steht auch in den Definitionen der Garantieregelung von Woningborg. Die Abnahme ist der Moment, in dem der Käufer die Schlüssel erhält. Das geschieht, nachdem ein Bericht über etwaige Mängel erstellt und von beiden Parteien oder in ihrem Namen unterschrieben wurde.

Mit einem Abnahmebericht (opleverrapport) meinen wir hier den eigenen Bericht des Käufers oder seines Sachverständigen. Dieser Bericht stammt von einer Partei.

Tragen Sie deshalb jeden Mangel aus dem Abnahmebericht auch ins Abnahmeprotokoll ein. SWK nennt das wichtig. Der Käufer kann es selbst tun oder seinen Sachverständigen damit beauftragen. Auf dieser Website gibt es ein kostenloses Beispiel, um ein Abnahmeprotokoll zu prüfen.

• Abnahmeprotokoll: von Käufer und Bauunternehmer gemeinsam, mit beiden Unterschriften
• Abnahmebericht: der eigene Bericht des Käufers oder seines Sachverständigen
• Im Abnahmeprotokoll steht auch, in welcher Frist der Bauunternehmer jeden Punkt behebt

Die Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), das niederländische Gesetz zur Qualitätssicherung beim Bauen, gilt seit dem 1. Januar 2024 für Neubauten in Folgeklasse 1 (gevolgklasse 1). Dazu gehören etwa Einfamilienhäuser und kleinere Gewerbebauten.

Ein unabhängiger Qualitätssicherer (kwaliteitsborger) prüft das Gebäude anhand der technischen Regeln des Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), der niederländischen Bauverordnung. Das tut er während des Baus und bei der Abnahme. Bei der Fertigstellungsmeldung (gereedmelding) erhält die Gemeinde das Dossier. Die Gemeinde hat dann 2 Wochen Zeit. Bis dahin darf das Gebäude nicht genutzt werden.

Die Wkb hat auch Regeln im Burgerlijk Wetboek (BW), dem niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch, geändert. Das gilt für alle Bauvorhaben mit einem Bauvertrag (aannemingsovereenkomst). Es kann Übergangsrecht gelten. Es geht um diese Regeln:

• Der Bauunternehmer haftet für Mängel, die bei der Abnahme nicht entdeckt wurden (Artikel 7:758 BW)
• Der Käufer erhält ein Verbraucherdossier (Artikel 7:757a BW)
• Der Käufer darf 5 % der Vertragssumme (aanneemsom) hinterlegen (Artikel 7:768 BW)
• Der Bauunternehmer hat eine Warnpflicht (Artikel 7:754 BW)
• Der Bauunternehmer hat eine finanzielle Informationspflicht (Artikel 7:765a BW)

Mit dem Verbraucherdossier kann der Käufer prüfen, ob gebaut wurde, was vereinbart war. Der Bauunternehmer übergibt es, wenn er meldet, dass das Werk zur Abnahme bereit ist.

Die Pflicht gilt nicht für Verträge, die vor dem 1. Januar 2024 geschlossen wurden. Die Parteien können andere Absprachen treffen. Dafür gibt es NPR 8092, eine niederländische Praxisrichtlinie, und eine Handreichung der Regierung vom Dezember 2023.

Die Gemeinde und der Qualitätssicherer sind an diesem Dossier nicht beteiligt. Das Dossier enthält mindestens:

• Zeichnungen und Berechnungen dessen, was gebaut wurde, auch der Installationen
• Eine Beschreibung der Materialien und Installationen
• Die Nutzungsfunktionen
• Informationen zu Nutzung und Instandhaltung

Lässt ein privater Käufer eine neue Wohnung bauen? Dann darf er die letzten 5 % der Vertragssumme beim Notar hinterlegen. Das Geld bleibt bis 3 Monate nach der Abnahme beim Notar. Allgemeine Geschäftsbedingungen können dieses Recht nicht ausschließen.

Der Bauunternehmer weist den Käufer schriftlich auf dieses Recht hin. Das tut er zwischen dem ersten und dem zweiten Monat nach der Abnahme. Er schickt eine Kopie an den Notar.

Der Notar zahlt nach 3 Monaten aus, aber nur, wenn diese Kopie vorliegt. Hat der Käufer das Zurückbehaltungsrecht (opschortingsrecht) geltend gemacht? Dann zahlt der Notar nicht aus. Länger zurückhalten darf der Käufer nur bei Mängeln, und der Betrag muss im Verhältnis zu diesen Mängeln stehen.

Der Bauunternehmer darf auch eine Ersatzsicherheit stellen, etwa eine Bankgarantie. Bei SWK hat das Depot auch Folgen für die Absicherung (waarborg). Hat der Käufer das Depot nicht genutzt und der Bauunternehmer keine Bankgarantie gestellt? Dann werden die Reparaturkosten, bis 5 % der Vertragssumme, von dem abgezogen, was die Absicherung auszahlt.

Konnten Sie etwas nicht gut ansehen, zum Beispiel wegen schlechten Lichts oder Schmutz? Dann schreiben Sie das ins Abnahmeprotokoll. Sonst kann ein Schaden, den Sie später melden, abgelehnt werden.

Eine feste Liste pro Raum hilft, nichts zu vergessen. Auf dieser Website gibt es eine kostenlose Abnahmeliste als Excel- oder CSV-Datei.

Der Bauunternehmer darf bei Punkten einen Vorbehalt machen. Führen Sie diese Vorbehalte getrennt auf. Außerdem gehört Folgendes hinein:

• Alle Mängel, die der Käufer oder der Sachverständige sieht
• Beschädigungen, getrennt notiert
• Was nicht zu kontrollieren war, und warum
• Pro Punkt eine Frist für die Reparatur und wenn nötig die Art der Reparatur
• Die Unterschrift von Käufer und Bauunternehmer oder von jemandem in ihrem Namen

NEN 2747 ist die niederländische Norm für die Ebenheit und Parallelität von Böden. Der vollständige Titel lautet übersetzt: Klassifizierung und Messung der Ebenheit und Parallelität von Bodenoberflächen.

Die Norm teilt Böden in Klassen ein, nach den größten zulässigen Höhenunterschieden. Außerdem beschreibt sie, wie Sie Ebenheit und Parallelität beurteilen.

Sie gilt für tragende Untergründe, Systemböden (systeemvloeren) und Estriche. Ein Bodenbelag, der später kommt, etwa Parkett, Laminat oder Teppich, fällt nicht darunter.

NEN 2747:2001 steht auf nen.nl als gültig (definitief). Der NEN-Ausschuss für Estriche arbeitet an einer Überarbeitung. Laut dem Ausschuss ist die Norm derzeit nicht eindeutig auszulegen.

Das Bbl verweist nicht auf NEN 2747. Prüfen Sie deshalb in den Vereinbarungen mit dem Bauunternehmer, ob eine Ebenheitsklasse genannt ist. Die Höhenunterschiede pro Klasse stehen in der Norm selbst.

In Keursnel gibt es noch keine Abnahmeprüfung und auch keine Messung der Ebenheit.

Laut NEN muss die ausführende Partei gute und solide Arbeit (goed en deugdelijk werk) liefern. In einem Leitfaden erklärt NEN in verständlicher Sprache, was das bedeutet.

Der Leitfaden hilft Bewohnern und Bauunternehmen, Vereinbarungen über die Qualität zu treffen. Das gilt für jede Phase: Angebot, Vertrag, Ausführung und Abnahme.

Die erste Version erschien 2022. Am 11. Dezember 2025 kam eine neue Version heraus, mit Kommentaren von Fachleuten und neuen Informationen zur Qualitätssicherung.

NEN stellt den Leitfaden kostenlos als PDF zur Verfügung. NPR 8092, die niederländische Praxisrichtlinie zum Verbraucherdossier, verweist darauf.

Bei Woningborg muss der Bauunternehmer alle Abnahmepunkte innerhalb von 3 Monaten beheben. Erst wenn der Käufer das Abnahmeprotokoll ein zweites Mal unterschreibt, sind die Punkte erledigt. Bleibt die Reparatur aus? Dann kann der Käufer den Bauunternehmer in Verzug setzen. Danach kann er die Punkte der Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen vorlegen, dem niederländischen Schiedsgericht für Baustreitigkeiten.

Die Garantie von Woningborg und von SWK beginnt 3 Monate nach der Abnahme. Die Grundfrist beträgt 6 Jahre. Für schwere (konstruktive) Mängel sind es 10 Jahre. Für manche Bauteile gelten kürzere Fristen.

In den ersten 3 Monaten darf der Käufer noch Mängel melden, die unter das Zurückbehaltungsrecht fallen. Achten Sie auf diese Punkte:

• Planen Sie genug Zeit ein: Der Bauunternehmer rechnet mit 1 bis 1,5 Stunden
• Notieren Sie pro Punkt die Frist und verfolgen Sie die Reparatur
• Fragen Sie bei einem Vertrag ab 2024 nach dem Verbraucherdossier
• Behalten Sie die Fristen des 5-%-Depots beim Notar im Blick

Die Abnahmeprüfung steht in Keursnel als Binnenkort. Sie können darin jetzt noch keine Abnahmeprüfung und kein Abnahmeprotokoll erstellen. Es gibt kein Datum, und was hineinkommt, steht noch nicht fest.

Wollen Sie Abnahmeprüfungen später in Keursnel durchführen? Sagen Sie es uns über die Kontaktseite, und beschreiben Sie, wie Sie heute arbeiten.

Derzeit führen Sie in Keursnel nur die Bauprüfung durch. Darin gibt es jetzt schon Folgendes:

• Fotos mit nummerierten Markierungen, Pfeilen und Rahmen
• Eine Fotomappe, die Fotos nach Aufnahmezeit gruppiert
• Team und Rollen, und mit Kollegen gleichzeitig an einer Prüfung
• Gemacht, um ohne Internet zu arbeiten: Ihre Arbeit wartet verschlüsselt auf Ihrem Gerät
• Ein Bericht im Corporate Design Ihres Büros (bezahlter Plan)
• Ein Bericht mit Prüfsumme, per Link mit dem Kunden teilbar