Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opstellen: van conditiemeting tot kosten per jaar

Een MJOP is een plan voor het onderhoud van een gebouw over meerdere jaren. Volgens de Rijksoverheid zegt het welk werk nodig is, wanneer in de komende 10 jaar, en wat het kost.

Met een MJOP bepaalt de VvE hoeveel geld er elk jaar naar het reservefonds gaat. Zo staat er geld klaar als er groot onderhoud komt, zoals een nieuw dak.

Het MJOP van een VvE gaat over het gebouw. Een bouwkundige keuring in Keursnel gaat over één woning, op één moment.

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars geldt sinds 1 januari 2018. De regels voor het reservefonds staan in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Elke VvE moet een reservefonds hebben voor kosten die boven de gewone jaarlijkse uitgaven uitgaan. Voor een gebouw met woningen geldt een minimum per jaar. Dat is het bedrag dat de vergadering vaststelt om het MJOP uit te voeren, of 0,5% van de herbouwwaarde.

Zonder MJOP reserveert de VvE dus minstens 0,5% van de herbouwwaarde. Die waarde staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. Rekenvoorbeeld: bij een herbouwwaarde van € 3.000.000 is dat € 15.000 per jaar.

Een MJOP telt voor dat minimum alleen als het aan deze eisen voldoet:

• De vergadering van eigenaars heeft het vastgesteld
• Het is niet ouder dan 5 jaar
• Het beslaat minstens 10 jaar
• Het noemt het nodige onderhoud, het herstel en de voorziene vernieuwingen
• Het bevat een kostenraming en verdeelt de kosten gelijkmatig over de jaren

Artikel 5:126 BW maakt geen onderscheid naar de grootte van de VvE. Ook een VvE met twee of drie appartementen heeft dus een reservefonds.

Het minimum per jaar geldt voor elk gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd is. Rekenvoorbeeld: een klein gebouw met een herbouwwaarde van € 900.000. Zonder MJOP reserveert de VvE dan minstens € 4.500 per jaar.

Het geld staat op een aparte rekening op naam van de VvE. Afwijken kan alleen via het reglement, een besluit met vier vijfde van de stemmen of een bankgarantie.

Wie het MJOP opstelt, zegt artikel 5:126 niet. Werk je voor een kleine VvE? Begin dan bijvoorbeeld met ons gratis MJOP-voorbeeld in Excel. Het plan telt pas mee als de vergadering van eigenaars het vaststelt.

Voor een kleine VvE komt het hierop neer:

• Een reservefonds, ook bij twee of drie appartementen
• Elk jaar minstens het bedrag uit het MJOP, of anders 0,5% van de herbouwwaarde
• Een aparte rekening op naam van de VvE
• Een MJOP dat de vergadering heeft vastgesteld, van minstens 10 jaar en niet ouder dan 5 jaar

NEN 2767 is de norm voor conditiemeting. Deel 1 geeft de methode om de conditie van bouw- en installatiedelen objectief en eenduidig vast te leggen. Deel 2 bevat de gebrekenlijsten.

Per gebrek bepaal je de ernst, de omvang en de intensiteit. Samen geven die een conditiescore op een schaal van 1 tot en met 6. Je kunt de scores samenvoegen per element en voor het hele object.

Een aparte risicobeoordeling laat zien wat uitstel van herstel doet, op een schaal van drie: gering, matig of sterk. Conditie en risico samen leveren de gegevens voor het MJOP. Welk onderhoud is nodig, hoe lang gaat een bouwdeel nog mee, en wat kost het?

De gebrekenlijsten zijn normatief: ze horen bij de eisen van de norm. Op 1 december 2025 verscheen een nieuwe versie van deel 2: NEN 2767-2:2025. Die vervangt de versie uit 2008.

Volgens NEN vraagt de conditiemeting aantoonbaar vakbekwame specialisten. Leg daarom in het MJOP vast wie de opname deed, en wanneer.

Een goed MJOP voldoet aan de wet en maakt per bouwdeel duidelijk wat er moet gebeuren.

Wil je zien hoe dat eruitziet? Ons gratis MJOP-voorbeeld in Excel toont per element de maatregel en de cyclus. De conditie vul je zelf in. Het rekent de kosten per jaar uit over 10 jaar.

Let op: er ligt een wetsvoorstel. Het lag van 2 juli tot en met 20 september 2026 in internetconsultatie. Het wil een MJOP van 30 jaar in plaats van 10 jaar, met een verplichte paragraaf over verduurzaming. Het is nog geen wet, en er is geen datum van invoering.

Dit hoort er nu in:

• Een looptijd van minstens 10 jaar
• Per bouwdeel de conditie, bijvoorbeeld als score volgens NEN 2767
• Het nodige onderhoud, het herstel en de voorziene vernieuwingen
• Per bouwdeel hoe lang het nog meegaat
• Een kostenraming, met de kosten gelijkmatig verdeeld over de jaren
• Een risicobeoordeling, zodat duidelijk is wat voorrang heeft

Veel VvE's vragen nu twee derde of drie kwart van de stemmen voor een besluit over onderhoud. Het wetsvoorstel uit 2026 wil daarvoor een gewone meerderheid: de helft plus één van de aanwezige stemmen.

De minister heeft geen precieze cijfers over het aantal VvE's met een MJOP. Dat staat in antwoorden op Kamervragen van 24 maart 2026.

In die antwoorden noemt hij ook de evaluatie van de VvE-wet, die de Kamer begin 2025 kreeg. Let op deze punten:

• Een flink deel van de onderhoudsplannen voldoet niet aan de huidige eisen (evaluatie)
• Een deel van de VvE's reserveert te weinig (evaluatie)
• Een plan dat ouder is dan 5 jaar, telt niet meer voor het minimum
• Komt het MJOP van 30 jaar er, dan moet je bestaande plannen herzien

Het meerjarenonderhoudsplan staat in Keursnel als "Binnenkort". Je kunt het nog niet aanmaken. We noemen nog geen datum of functies.

Ook conditiescores volgens NEN 2767 zitten nu niet in Keursnel. Maak je MJOP's? Vertel ons via de contactpagina dat je interesse hebt, en wat je nodig hebt.

Keur je een appartement? Dan heeft de bouwkundige keuring een hoofdstuk Vereniging van Eigenaren. Daarin leg je vast of er een MJOP is, en of het ouder is dan vijf jaar. Je beoordeelt ook het reservefonds. Zijn de kosten van een gebrek voor de VvE? Dan kies je een antwoord met kosten voor de VvE. Het rapport zet er dan geen bedrag bij, maar de zin: “De kosten zijn voor de vereniging van eigenaren.”

Nu doe je in Keursnel alleen de bouwkundige keuring van een woning. Daarin werkt dit al:

• Een hoofdstuk Vereniging van Eigenaren, met MJOP, reservefonds en ingeziene stukken
• Foto's met pijl, cirkel, kader of genummerde markering; het origineel verandert nooit
• Gemaakt om zonder internet te werken: je werk wacht versleuteld op je toestel
• Team en rollen, en collega's die tegelijk in dezelfde keuring werken
• Je eigen huisstijl in het rapport, met een betaald plan
• Een vaste rapportversie met controlegetal, te delen via een link die je kunt intrekken