Meetrapport NEN 2580: zo meet je de gebruiksoppervlakte

NEN 2580 is de norm voor oppervlakten en inhouden van gebouwen. Het gaat om NEN 2580:2007, met correctieblad C1:2008. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) verwijst voor de gebruiksoppervlakte naar die versie. Volgens NEN kun je de norm gratis inzien via NEN Connect.

NTA 2581:2011 legt uit hoe je een meetrapport opstelt. Er zijn twee soorten: meetcertificaat A en meetcertificaat B.

Bij meetcertificaat A meet je op basis van een gedetailleerde controle ter plaatse. Bij meetcertificaat B meet je op tekening.

Een kerngroep bij NEN werkt aan verbetering van de norm. Tot er een nieuwe versie is, blijft de versie uit 2007 gelden.

De Waarderingskamer publiceert de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, versie juli 2019. Die is voor makelaars en taxateurs die meten voor verkoop, verhuur of taxatie. Gemeenten meten ermee voor de BAG en de WOZ.

Naast deze instructie is er een Meetinstructie bruto inhoud woningen, met een opnameformulier. Voor de gebruiksoppervlakte zijn er een opnameformulier en een meetstaat.

Het model taxatierapport woonruimte (versie januari 2024) noemt haar de branchebrede Meetinstructie, kort BBMI. Als bijlage hoort er een uniforme meetstaat bij. Het rapport vraagt ook wie heeft gemeten.

De Meetinstructie bouwt voort op NEN 2580. Dit moet je weten:

• De Meetinstructie splitst in wonen en overige inpandige ruimte, NEN 2580 niet
• De Meetinstructie meet inclusief dragende binnenwanden, NEN 2580 zonder
• Geven de instructie en de veelgestelde vragen erbij geen duidelijk antwoord? Dan geldt NEN 2580

NEN 2580 kent meer dan één oppervlakte. De bekendste zijn de bruto vloeroppervlakte (BVO) en de gebruiksoppervlakte (GO).

De GO meet je op vloerniveau, tussen de wanden om een ruimte of groep ruimten. De BVO meet je langs de buitenkant van die wanden. De muren tellen in de BVO dus mee.

Volgens NEN kan het verschil tussen BVO en GO oplopen tot 30%. Zet in je meetrapport daarom altijd welke oppervlakte je bedoelt.

De BAG en het Bbl gebruiken de GO. Voor de milieuprestatie (MPG) van een nieuw gebouw reken je juist per m² BVO.

Komt een woning op de markt? Dan splits je de GO zo veel mogelijk in vier categorieën. Wonen en overige inpandige ruimte vormen samen de inpandige gebruiksoppervlakte:

• Wonen
• Overige inpandige ruimte, zoals een kelder of een lage zolder
• Externe bergruimte
• Gebouwgebonden buitenruimte, zoals een balkon, carport, veranda of dakterras

Een ruimte telt als overige inpandige ruimte als het hoogste punt tussen 1,5 en 2,0 m ligt. Een hogere ruimte met minder dan 4 m² aaneengesloten boven 2,0 m kan er ook onder vallen.

Dat geldt ook als een ruimte bouwkundig alleen geschikt is als berging. Denk aan een kelder, fietsenstalling of garage. Of aan een bergzolder, bijvoorbeeld zonder vaste trap of met minder dan 0,5 m² raam.

Twijfel je? Dan telt de ruimte als wonen. Deze delen tel je helemaal niet mee:

• Vloer met een netto hoogte onder 1,5 m, behalve onder een trap
• Ruimten die niet toegankelijk zijn
• Een trapgat of vide van 4 m² of meer
• Een schacht of vrijstaande constructie van 0,5 m² of meer
• Een liftschacht

In de BAG staat per woning de totale inpandige gebruiksoppervlakte. Die komt overeen met wonen plus overige inpandige ruimte, volgens NEN 2580.

Voor de WOZ zorgt de Meetinstructie dat alle woningen op dezelfde manier zijn gemeten. Klopt de oppervlakte in de BAG niet? Dan meld je dat via de BAG-viewer. Zo'n melding is geen bezwaar tegen de WOZ-waarde. Bezwaar maken kan binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking.

Voor de puntentelling van een huurwoning meet de Huurcommissie anders. Ze meet binnenmaats, van muur tot muur op 1,50 m hoogte, inclusief de kasten. Een meting volgens NEN 2580 is dus niet zonder meer de oppervlakte voor de punten.

Ook de EP-adviseur meet: de gebruiksoppervlakte van de thermische zone, volgens de Meetinstructie.

Er bestaan drie meetregels naast elkaar: NEN 2580, de Meetinstructie en de meting voor de puntentelling. Ze gaan verschillend om met wanden en ruimten.

De Meetinstructie is er om het meten eenvoudiger en eenduidiger te maken. Volg haar daarom precies, en noteer hoe je hebt gemeten.

Let daarom op deze punten:

• Noem wie heeft gemeten, en of je ter plaatse of op tekening hebt gemeten
• Zeg of een getal de BVO of de GO is: het verschil kan 30% zijn
• Meet de hoogte: 1,5 m en 2,0 m bepalen of en hoe een ruimte meetelt
• Let op dragende binnenwanden: de Meetinstructie telt ze mee, NEN 2580 niet
• Vergelijk met de BAG: die kan afwijken door eigen regels, bijvoorbeeld voor een inpandige garage
• Gebruik voor de puntentelling van een huurwoning de meetregels van de Huurcommissie

Het meetrapport NEN 2580 staat in Keursnel als Binnenkort. Je kunt er nu geen meting of meetrapport in maken. Er is geen datum, en wat erin komt, staat nog niet vast.

Wel haalt Keursnel bij een bouwkundige keuring gegevens uit de BAG. De gebruiksoppervlakte uit de BAG komt dan als kenmerk in de keuring. Bij een pand met één woning komt ook de inhoud uit de 3D BAG. Dat zijn gegevens uit de BAG, geen meting volgens NEN 2580.

Op deze site staat een gratis rekenhulp voor de gebruiksoppervlakte. Die vervangt geen meetrapport.

Wil je meetrapporten later in Keursnel maken? Laat het ons weten via de contactpagina. In de bouwkundige keuring zit nu al dit:

• Woninggegevens uit de BAG, met een melding om ze na te lopen
• Foto's met markering, zoals pijlen, kaders en genummerde punten
• Team en rollen, en met collega's tegelijk in één keuring
• Gemaakt om zonder internet te werken: je werk wacht versleuteld op je toestel
• Een rapport in de huisstijl van je bureau (betaald plan)
• Een rapport met controlegetal, te delen met de klant via een link