Punktebewertung einer Mietwohnung: So funktioniert das Wohnungsbewertungssystem

Das Wohnungsbewertungssystem (WWS) gibt einer abgeschlossenen Mietwohnung Punkte. Die Summe der Punkte bestimmt die Höchstmiete. Diese Zählung heißt WWS-Punktebewertung.

Die Huurcommissie erklärt die Regeln im Handbuch (beleidsboek) für abgeschlossenen Wohnraum. Es gibt 12 Rubriken. Auf die Höchstmiete kann auch ein Zuschlag kommen, zum Beispiel für ein Denkmal oder für einen Neubau im Mittelsektor.

Die Mietgrenzen ändern sich jedes Jahr am 1. Januar, und auch andere Regeln ändern sich. Zuletzt geprüft: November 2026. Dies ist keine Rechtsberatung: Prüfen Sie im Zweifel immer die Quellen der Huurcommissie.

Das sind die 12 Rubriken, in Gruppen:

• Fläche: Wohnräume (1 Punkt pro m²) und sonstige Räume (0,75 Punkte pro m²).
• Heizung und Kühlung, Küche und Sanitär.
• Energieeffizienz und WOZ-Wert.
• Außenräume (höchstens 15 Punkte), gemeinschaftliche Räume und Einrichtungen sowie gemeinschaftliche Parkflächen.
• Einrichtungen für Menschen mit Behinderung und besondere Ausstattungen.

Seit dem 1. Juli 2024 gilt die Wet betaalbare huur, das niederländische Gesetz für bezahlbare Mieten. Seitdem ist auch das mittlere Mietsegment (middenhuur) reguliert. Bei einem neuen Vertrag fällt eine Wohnung mit 144 bis einschließlich 186 Punkten in den Mittelsektor.

Mehr als die Höchstmiete zu verlangen, ist nicht erlaubt, außer im freien Sektor. Dieser beginnt bei 187 Punkten.

2026 beträgt die Höchstmiete bei 143 Punkten 932,93 €: die Obergrenze der Sozialmiete. Die Obergrenze des Mittelsektors liegt bei 1.228,07 € bei 186 Punkten. Ab dem 1. Januar 2027 steigen diese Beträge auf 959,71 € und 1.263,32 €.

Ein Mieter kann die Anfangsmiete (die Miete zu Beginn) innerhalb von 6 Monaten prüfen lassen. Ist die Miete zu hoch? Dann senkt die Huurcommissie sie rückwirkend bis zum Beginn. Die Entscheidung ist bindend.

Verliert ein Vermieter ein Verfahren, zahlt er 500 € Gebühren (leges): die Kosten des Verfahrens. Verliert er innerhalb von 3 Jahren mehrfach ein gleichartiges Verfahren? Dann werden es 700 €, 1.400 € und danach 1.750 €.

Seit dem 1. Januar 2025 können Gemeinden mit der Wet goed verhuurderschap, dem Gesetz über gute Vermietungspraxis, durchgreifen. Sie achten darauf, dass Vermieter das WWS bei Wohnungen unter 187 Punkten einhalten. Der Mieter muss zu Beginn erfahren, wie viele Punkte die Wohnung hat. Das gilt auch, wenn die Miete nicht reguliert ist.

Die Huurcommissie misst im Lichten: von Wand zu Wand, in 1,50 m Höhe, einschließlich der Schränke. Ein Wohnraum erhält 1 Punkt pro m². Ein sonstiger Raum erhält 0,75 Punkte pro m².

Das ist eine andere Messregel als NEN 2580, die niederländische Norm für Flächen. Die Nutzfläche in der BAG, dem niederländischen Register für Adressen und Gebäude, entspricht NEN 2580. Ein Aufmaßbericht nach NEN 2580 ist also nicht ohne Weiteres die Fläche für das WWS.

Messen Sie deshalb jeden Raum einzeln. Notieren Sie pro Raum, ob es ein Wohnraum oder ein sonstiger Raum ist.

Wollen Sie mehr über die Nutzfläche nach NEN 2580 wissen? Dann lesen Sie die Seiten unten. Die Rechenhilfe ist für die Nutzfläche gedacht, nicht für die WWS-Punkte.

Für Labels ab dem 1. Januar 2021 (NTA 8800) gilt eine feste Punktzahl pro Labelklasse. Die erste Zahl gilt für ein Einfamilienhaus, die zweite für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Ein Label gilt höchstens 10 Jahre und muss vor dem Stichtag registriert sein. Ein vereinfachtes Label aus den Jahren 2015 bis 2021 gibt keine Punkte. Ohne gültiges Label zählen Sie Punkte auf Basis des Baujahrs. Das ergibt meist weniger Punkte.

Seit Juli 2026 kann ein Label, das nach dem Stichtag registriert wurde, trotzdem mitzählen. Das geht nur bei einer Prüfung nach einem Vorschlag zur Mietsenkung. Das Label muss dann vor der Entscheidung in EP-online stehen. Zwischen Stichtag und Registrierung dürfen keine Energiemaßnahmen ergriffen worden sein. Der Vermieter muss das melden.

Ein Denkmal mit Label E, F oder G erhält 0 Punkte statt Minuspunkten. Der Vermieter muss den Denkmalstatus dann nachweisen.

Es liegt auch ein Verordnungsentwurf für Mietwohnungen mit Label E, F oder G vor. Sie müssen spätestens am 1. Januar 2029 mindestens Label D haben. Der Entwurf ging am 10. Juli 2026 an beide Kammern des Parlaments. Die Verordnung ist noch nicht beschlossen.

Das sind die Punkte pro Label (Einfamilienhaus / Mehrfamilienhaus):

• A++++: 62 / 58. A+++: 57 / 53. A++: 52 / 48. A+: 47 / 43.
• A: 41 / 37. B: 34 / 30. C: 22 / 15. D: 14 / 11.
• E: -4. F: -9. G: -15. Das gilt für beide Arten von Wohnungen.
• Ohne gültiges Label: von 41 / 37 bei Baujahr 2002 oder später bis -15 bei 1976 oder älter.

Die WOZ-Punkte bestehen aus zwei Teilen. Gibt es keinen WOZ-Wert? Dann rechnen Sie mit 85 % einer registrierten Bewertung (taxatie) oder mit dem minimalen WOZ-Wert von 85.806 €.

Die WOZ-Punkte zählen für höchstens 33 % der Summe, mit Ausnahmen. Seit der Wet betaalbare huur greift diese Grenze erst ab 187 Punkten. Vorher waren es 142 Punkte.

Kommt eine Wohnung ohne diese Grenze auf 187 Punkte oder mehr, mit der Grenze aber auf weniger? Dann erhält sie mindestens 186 Punkte.

Das sind die Schritte für den Stichtag 1. Januar 2026:

• Teil 1: der WOZ-Wert geteilt durch 16.954 €.
• Teil 2: der WOZ-Wert geteilt durch die Zahl der m², und das geteilt durch 268 €.
• Die Zahl der m² ist die Fläche der Wohnräume und sonstigen Räume. Zählen Sie Parkplätze vom Typ I mit, standardmäßig 12 m² pro Platz.
• Addieren Sie beide Teile und runden Sie auf einen Viertelpunkt.

Eine Punktebewertung muss überprüfbar sein. Der Mieter kann sie prüfen lassen, und die Beweislast liegt oft beim Vermieter, etwa für das Energielabel und den Denkmalstatus.

Ein Zuschlag kommt auf die Höchstmiete. Ein staatliches Denkmal (rijksmonument) erhält 35 %, ein Denkmal einer Gemeinde oder Provinz 15 %. In einem geschützten Stadt- oder Ortsbild sind es 5 %, für eine vor 1965 gebaute Wohnung ohne anderen Denkmalzuschlag. Bei einem vor dem 1. Juli 2024 geschlossenen Vertrag erhält ein staatliches Denkmal 50 Punkte.

Ein Neubau im Mittelsektor erhält 10 % Zuschlag, wenn der Bau vor dem 1. Januar 2028 begonnen hat. Dieser Zuschlag gilt 20 Jahre nach der Inbetriebnahme.

Die Huurcommissie bietet den Huurprijscheck kostenlos an. Damit erstellen Sie eine Punktebewertung als PDF. Den Check gibt es für abgeschlossenen und nicht abgeschlossenen Wohnraum sowie für Wohnwagen und Standplätze. Es gibt ihn auch auf Englisch.

Das gehört in eine gute Punktebewertung:

• Punkte pro Rubrik, mit der Fläche pro Raum in 1,50 m Höhe.
• Ein gültiges Energielabel aus EP-online oder das Baujahr, wenn das Label fehlt.
• Der WOZ-Wert und die Berechnung der WOZ-Punkte, mit der Grenze von 33 %.
• Zuschläge mit Nachweis, etwa der Denkmalstatus oder der Baubeginn.
• Ein PDF zum Mietvertrag.

Die Punktebewertung für Mietwohnungen steht in Keursnel als „Binnenkort“. Sie können sie noch nicht auswählen. Es gibt kein Datum, und welche Funktionen kommen, steht noch nicht fest.

Was Sie jetzt schon nutzen können, steckt in der Bauprüfung. Sie holt unter anderem das Baujahr und die Nutzfläche aus der BAG. Hinweis: Diese BAG-Fläche ist nicht die Fläche für das WWS.

Mit einem bezahlten Plan erscheint der Bericht im Corporate Design Ihres Büros. Erstellen Sie Punktebewertungen und wollen Sie das später in Keursnel tun? Sagen Sie es uns über die Kontaktseite. Beschreiben Sie, welche Wohnungen Sie bewerten und was in Ihrem Bericht stehen muss.

Das können Sie jetzt schon in der Bauprüfung nutzen:

• Fotos mit Pfeil, Kreis, Rahmen, Text und Maßstrich, mit der Aufnahmezeit aus der Datei.
• Team und Rollen: Pro Teammitglied stellen Sie ein, welche Prüfarten es durchführen darf.
• Gemacht, um ohne Internet zu arbeiten: Änderungen und Fotos gehen später an den Server.
• Ein Bericht mit einer Prüfsumme, der sich nach der Freigabe nicht mehr ändert.
• Ein geheimer Freigabelink pro Berichtsversion, den Sie widerrufen können.