Décompte de points locatif : le fonctionnement du woningwaarderingsstelsel

Le woningwaarderingsstelsel (WWS) attribue des points à un logement locatif autonome. Le total des points fixe le loyer maximal. Ce décompte s'appelle le décompte de points WWS.

La Huurcommissie explique les règles dans le guide pour les logements autonomes. Il y a 12 rubriques. Une majoration peut aussi s'ajouter au loyer maximal, par exemple pour un monument ou pour une construction neuve dans le secteur intermédiaire.

Les plafonds de loyer changent chaque année au 1er janvier, et d'autres règles changent aussi. Dernière vérification : novembre 2026. Ce n'est pas un conseil juridique : en cas de doute, vérifiez toujours les sources de la Huurcommissie.

Voici les 12 rubriques, par groupes :

• Surface : pièces principales (1 point par m²) et autres espaces (0,75 point par m²).
• Chauffage et refroidissement, cuisine et sanitaires.
• Performance énergétique et valeur WOZ.
• Espaces extérieurs (15 points au plus), espaces et équipements communs, et parkings communs.
• Équipements pour les personnes handicapées, et équipements particuliers.

Depuis le 1er juillet 2024, la Wet betaalbare huur (la loi néerlandaise sur les loyers abordables) s'applique. Depuis, le loyer intermédiaire est aussi réglementé. Pour un nouveau bail, un logement de 144 à 186 points relève du secteur intermédiaire.

Demander plus que le loyer maximal est interdit, sauf dans le secteur libre. Celui-ci commence à 187 points.

En 2026, le loyer maximal à 143 points est de 932,93 € : le plafond du logement social. Le plafond du secteur intermédiaire est de 1 228,07 € à 186 points. À partir du 1er janvier 2027, ces montants passent à 959,71 € et 1 263,32 €.

Un locataire peut faire contrôler le loyer initial (le loyer au début du bail) dans les 6 mois. Le loyer est trop élevé ? La Huurcommissie le baisse alors avec effet rétroactif jusqu'au début du bail. La décision est contraignante.

Si un bailleur perd une procédure, il paie 500 € de frais de procédure (leges). S'il perd à nouveau une procédure du même type dans les 3 ans, le montant passe à 700 €, 1 400 €, puis 1 750 €.

Depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent faire respecter les règles avec la Wet goed verhuurderschap (la loi sur les bonnes pratiques des bailleurs). Elles veillent à ce que les bailleurs suivent le WWS pour les logements de moins de 187 points. Le locataire doit savoir au début du bail combien de points compte le logement. C'est aussi le cas si le loyer n'est pas réglementé.

La Huurcommissie mesure aux cotes intérieures : de mur à mur, à 1,50 m de hauteur, placards compris. Une pièce principale reçoit 1 point par m². Un autre espace reçoit 0,75 point par m².

C'est une autre règle de mesurage que NEN 2580. La surface utile de la BAG (le registre néerlandais des adresses et des bâtiments) correspond à NEN 2580. Un rapport de métré NEN 2580 ne donne donc pas forcément la surface à retenir pour le WWS.

Mesurez donc chaque pièce séparément. Notez pour chaque pièce s'il s'agit d'une pièce principale ou d'un autre espace.

Vous voulez en savoir plus sur la surface utile selon NEN 2580 ? Lisez alors les pages ci-dessous. L'aide au calcul sert pour la surface utile, pas pour les points WWS.

Pour les labels à partir du 1er janvier 2021 (NTA 8800), un nombre fixe de points s'applique par classe de label. Le premier chiffre vaut pour une maison unifamiliale, le second pour un logement collectif.

Un label est valable 10 ans au plus et doit avoir été enregistré avant la date de référence. Un label simplifié de 2015 à 2021 ne donne aucun point. Sans label valide, vous comptez les points selon l'année de construction. Cela donne en général moins de points.

Depuis juillet 2026, un label enregistré après la date de référence peut quand même compter. C'est possible seulement lors d'un contrôle après une proposition de baisse de loyer. Le label doit alors figurer dans EP-online avant la décision. Aucune mesure d'économie d'énergie ne doit avoir été prise entre la date de référence et l'enregistrement. Le bailleur doit le signaler.

Un monument avec un label E, F ou G reçoit 0 point au lieu de points négatifs. Le bailleur doit alors prouver le statut de monument.

Un projet de décret existe aussi pour les logements locatifs avec un label E, F ou G. Ils devront avoir au moins un label D au plus tard le 1er janvier 2029. Le projet a été envoyé aux deux chambres du Parlement le 10 juillet 2026. Le décret n'est pas encore adopté.

Voici les points par label (maison unifamiliale / logement collectif) :

• A++++ : 62 / 58. A+++ : 57 / 53. A++ : 52 / 48. A+ : 47 / 43.
• A : 41 / 37. B : 34 / 30. C : 22 / 15. D : 14 / 11.
• E : -4. F : -9. G : -15. Cela vaut pour les deux types de logement.
• Sans label valide : de 41 / 37 pour une construction de 2002 ou plus récente, à -15 pour 1976 ou avant.

Les points WOZ se composent de deux parties. Il n'y a pas de valeur WOZ ? Vous calculez alors avec 85 % d'une expertise enregistrée, ou avec la valeur WOZ minimale de 85 806 €.

Les points WOZ comptent pour 33 % du total au plus, avec des exceptions. Depuis la Wet betaalbare huur, cette limite ne joue qu'à partir de 187 points. Avant, c'était 142 points.

Un logement atteint 187 points ou plus sans cette limite, mais moins avec la limite ? Il reçoit alors au moins 186 points.

Voici les étapes pour la date de référence du 1er janvier 2026 :

• Partie 1 : la valeur WOZ divisée par 16 954 €.
• Partie 2 : la valeur WOZ divisée par le nombre de m², puis divisée par 268 €.
• Le nombre de m² est la surface des pièces principales et des autres espaces. Comptez les places de stationnement de type I, à raison de 12 m² par place par défaut.
• Additionnez les deux parties et arrondissez au quart de point.

Un décompte de points doit être vérifiable. Le locataire peut le faire contrôler, et la charge de la preuve incombe souvent au bailleur. Par exemple pour le label énergétique et le statut de monument.

Une majoration s'ajoute au loyer maximal. Un monument national (rijksmonument) reçoit 35 %, un monument communal ou provincial 15 %. Dans un site urbain ou villageois protégé, c'est 5 %, pour un logement construit avant 1965 sans autre majoration de monument. Pour un bail conclu avant le 1er juillet 2024, un monument national reçoit 50 points.

Une construction neuve du secteur intermédiaire reçoit une majoration de 10 % si les travaux ont commencé avant le 1er janvier 2028. Cette majoration vaut 20 ans après la mise en service.

La Huurcommissie propose gratuitement le Huurprijscheck. Il permet de faire un décompte de points en PDF. Il existe pour les logements autonomes et non autonomes, et pour les caravanes résidentielles et leurs emplacements. Il existe aussi en anglais.

Voici ce qu'un bon décompte de points contient :

• Les points par rubrique, avec la surface de chaque pièce à 1,50 m de hauteur.
• Un label énergétique valide issu d'EP-online, ou l'année de construction si le label manque.
• La valeur WOZ et le calcul des points WOZ, avec la limite de 33 %.
• Les majorations avec leur preuve, comme le statut de monument ou le début des travaux.
• Un PDF joint au bail.

Le décompte de points des logements locatifs figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort ». Vous ne pouvez pas encore le choisir. Il n'y a pas de date, et les fonctions prévues ne sont pas encore fixées.

Ce que vous pouvez déjà utiliser se trouve dans l'inspection technique. Elle récupère notamment l'année de construction et la surface utile dans la BAG. Attention : cette surface BAG n'est pas la surface à retenir pour le WWS.

Avec une formule payante, le rapport prend la charte graphique de votre bureau. Vous faites des décomptes de points et voulez les faire plus tard dans Keursnel ? Faites-le-nous savoir via la page de contact. Dites quels logements vous comptez et ce que votre rapport doit contenir.

Voici ce que vous pouvez déjà utiliser dans l'inspection technique :

• Des photos avec flèche, cercle, cadre, texte et trait de cote, avec l'heure de prise de vue tirée du fichier.
• Équipe et rôles : pour chaque membre de l'équipe, vous définissez les types d'inspection qu'il peut réaliser.
• Conçu pour travailler sans internet : modifications et photos partent plus tard vers le serveur.
• Un rapport avec une somme de contrôle, qui ne change plus après la livraison.
• Un lien de partage secret par version du rapport, que vous pouvez révoquer.