Gebruiksoppervlakte berekenen per ruimte

De rekenhulp volgt de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer, versie juli 2019. Die is bedoeld voor makelaars, taxateurs en gemeenten.

De basis is NEN 2580, de norm voor oppervlakten en inhouden van gebouwen. De Meetinstructie wijkt op twee punten af. Ze splitst de oppervlakte in wonen en overige inpandige ruimte. En ze telt dragende binnenmuren mee; NEN 2580 laat die weg.

Je meet per verdieping, op vloerniveau, binnen de buitenmuren en de muren naar de buren. Alle binnenmuren tellen mee, dragend of niet. Radiatoren, leidingen, kozijnen en vensterbanken mag je negeren.

Geven de Meetinstructie en de lijst met vragen en antwoorden erbij geen uitsluitsel? Dan geldt NEN 2580. Dit telt volgens de Meetinstructie niet mee:

• Vloer met een netto hoogte lager dan 1,5 m, behalve onder een trap
• Ruimtes waar je als mens niet kunt komen
• Een trapgat of vide van 4 m² of meer
• Een leidingschacht, inspringend of vrijstaand bouwdeel van 0,5 m² of meer
• Een liftschacht
• Een nis kleiner dan 0,5 m²

Alles wat binnen de woning meetelt, is wonen of overige inpandige ruimte. Wonen is de standaard. Bij twijfel telt een ruimte als wonen.

Een keuken, gang, meterkast, trapkast, badkamer en toilet horen bij wonen. Een bijkeuken of cv-ruimte ook, als die binnen de woning ligt en verwarmd of geïsoleerd is.

Twee categorieën staan apart. Een balkon, carport, veranda of dakterras is gebouwgebonden buitenruimte. Externe bergruimte is bijvoorbeeld een vrijstaande garage. Die heeft geen woonfunctie en geen gedeelde muur met de woning. Je komt er alleen van buiten in, en ze kan op slot. In de BAG is ze een apart pand.

Een ruimte is overige inpandige ruimte als één van de punten hieronder geldt. De regel over 4 m² geldt alleen voor delen die als woonruimte dienen. En alleen als een deel van de ruimte lager is dan 2,0 m.

• Het hoogste punt ligt tussen 1,5 en 2,0 m
• Het hoogste punt is hoger dan 2,0 m, maar het deel boven 2,0 m is kleiner dan 4 m²
• De ruimte is alleen geschikt als berging, zoals een kelder, fietsenstalling of garage
• Het is een bergzolder, bijvoorbeeld zonder vaste trap of met minder dan 0,5 m² raam

In de BAG staat per woning de inpandige gebruiksoppervlakte: wonen plus overige inpandige ruimte. De rekenhulp toont dat totaal apart, zodat je het naast de BAG kunt leggen.

Toch kan de BAG afwijken. De BAG heeft eigen regels, bijvoorbeeld voor bijgebouwen en een inpandige garage. En meet je per kamer, dan mis je de binnenmuren. Dan is je uitkomst lager.

Klopt de oppervlakte in de BAG niet? Dan kun je dat melden via de BAG-viewer.

Voor de huurpunten meet de Huurcommissie anders. Zij meet binnenmaats, van muur tot muur op 1,50 m hoogte, met de kasten erbij. Een vertrek geeft 1 punt per m², een overige ruimte 0,75 punt per m². Gebruik deze rekenhulp dus niet voor de puntentelling van een huurwoning.

De Meetinstructie is geschikt voor makelaars en taxateurs die een woning inmeten voor verkoop, verhuur of taxatie. En voor gemeenten die meten voor de BAG of de WOZ.

Bij aanbod op de markt splits je de oppervlakte zo veel mogelijk in de vier categorieën. Voor het energielabel meet de adviseur de gebruiksoppervlakte van de thermische zone ook volgens de Meetinstructie.

Hoe je een meetrapport opstelt, staat in NTA 2581. Die kent twee meetcertificaten: A, met een uitgebreide controle op locatie, en B, gemeten op tekening.

Het model taxatierapport van het NRVT noemt een meetstaat als bijlage, en vraagt wie er heeft gemeten. Denk bij een meetrapport aan deze onderdelen:

• De gebruiksoppervlakte per categorie en per verdieping
• De bruto inhoud, gemeten met een eigen meetinstructie
• Een meetstaat en de naam van wie er heeft gemeten
• Het soort meting: ter plaatse gecontroleerd (A) of op tekening (B)

De rekenhulp telt op wat jij invult. Hij controleert niets ter plaatse en geeft geen meetcertificaat. Gebruik de uitkomst als schatting, of om een ander getal na te rekenen.

Bruto inhoud rekent hij niet uit. Daarvoor heeft de Waarderingskamer een aparte meetinstructie, met een opnameformulier.

De Meetinstructie is niet bedoeld voor een complex met meer woningen. Ook niet voor gebouwen die geen woning zijn. Dit doet de rekenhulp dus niet:

• Een complex met meer woningen of een gebouw zonder woonfunctie meten
• Een meetcertificaat geven of ter plaatse controleren
• De bruto inhoud uitrekenen
• Een plattegrond of meetstaat bewaren
• De puntentelling van een huurwoning maken

Het Meetrapport NEN 2580 staat in Keursnel als Binnenkort. Je kunt het nog niet maken, en er is geen datum.

Nu kun je in Keursnel de bouwkundige keuring doen. Daarin haalt Keursnel de gebruiksoppervlakte uit de BAG. Bij een pand met één woning komt de inhoud uit de 3D BAG. Je loopt die gegevens zelf na.

Wil je een meetrapport maken in Keursnel? Laat het ons weten via de contactpagina. Dit zit nu al in Keursnel:

• Foto's met markeringen en een maatstreep
• Een team met rollen: hoofdadmin, beheerder en teamlid
• Werken zonder internet, op locatie
• Een rapport met een controlegetal, te delen met een link
• Je eigen huisstijl in het rapport, in het betaalde plan