Rapport technique NHG : quand il est nécessaire et comment remplir le modèle
Une entreprise du bâtiment qui établit un rapport pour la NHG (Nationale Hypotheek Garantie, la Garantie hypothécaire nationale néerlandaise) utilise le Model bouwkundig rapport (modèle de rapport technique) de la NHG. Le prêteur l'exige quand le rapport d'évaluation signale un retard d'entretien trop important, un besoin d'examen complémentaire ou un mauvais état.
Qu'est-ce que Keursnel ?
Keursnel (keursnel.nl) est un logiciel d'inspection technique des logements aux Pays-Bas : vous notez ce que vous voyez par élément du bâtiment, et Keursnel en fait le rapport, l'aperçu des coûts et l'annexe NHG, aux couleurs de votre bureau. Gratuit pour 3 rapports par mois ; ensuite 25 € par inspection, ou dès 7,50 € par inspection avec un abonnement (HT).
Ce que demande le modèle NHG, et comment Keursnel le remplit
Une entreprise du bâtiment qui établit un rapport pour la NHG utilise le Model bouwkundig rapport (modèle de rapport technique) de la NHG. La NHG n'approuve aucun logiciel : c'est le prêteur qui contrôle le rapport. Voici ce que Keursnel met dans l'annexe NHG, avec à la fin le programme d'exigences et de recommandations de la NHG.
- Données administratives en quatre blocsDemandeur, organisme d'inspection, logement et justification. Le numéro KvK et l'enregistrement de votre bureau, vous les saisissez une seule fois dans Instellingen, Bureau (« Paramètres, Bureau »). S'il manque l'une des deux données, Keursnel vous avertit.
- Date de l'inspection et nom de l'inspecteurS'il manque la date de visite ou l'inspecteur, vous ne pouvez pas livrer. Le contrôle avant livraison bloque alors le rapport.
- Signature de l'inspecteurL'inspecteur signe une seule fois, au doigt, au stylet ou à la souris, dans Instellingen, Bureau (« Paramètres, Bureau »). La signature figure ensuite dans chaque annexe. Si elle manque, Keursnel vous avertit dans Controle et dans le rapport.
- Les 18 codes d'élément, avec les codes B par niveauLes 18 codes, avec les noms du modèle. Les codes A y figurent tous, même sans coûts. Les codes B figurent dans un tableau par niveau : cave, rez-de-chaussée, chaque étage et grenier.
- Pour chaque poste, l'action : S, H, V, N ou OKeursnel déduit la lettre du conseil donné pour le défaut : slopen (démolir), herstellen (réparer), vervangen (remplacer), nieuw aanbrengen (poser du neuf) ou overig (autre). Une amélioration n'est pas un défaut et ne reçoit pas de lettre.
- Répartition des coûts (k.v.) en habitat collectifPour un appartement, vous saisissez un seul pourcentage. Pour dix codes communs, comme les fondations, la toiture et la façade, c'est alors la part du logement qui compte. La part des autres propriétaires figure à part.
- Coûts nécessaires immédiatement et à terme, séparésSous 1 an compte comme immédiat, sous 5 ans comme à terme. Ils figurent dans des colonnes séparées, avec des totaux par tableau et pour le logement.
- L'amélioration sur une ligne à partLes coûts d'amélioration figurent à part et ne comptent pas dans les totaux.
- Les gros postes de coûts sous un code, au besoin sous diversDans le modèle d'inspection, chaque élément avec des coûts a un code, ou il est explicitement exclu du modèle NHG. Les postes sans code figurent à part, pour que l'annexe et l'aperçu des coûts concordent.
- Les examens complémentaires dans les remarquesLes postes avec la note « examen complémentaire » vont automatiquement dans les remarques.
- Coûts TVA compriseLes tarifs de Keursnel sont TVA comprise. L'annexe indique si les montants sont TTC ou HT.
- Un récapitulatif avec des totaux par niveauLes lignes du modèle : total général, cave, rez-de-chaussée, étages, grenier et logement. Chaque ligne indique les coûts immédiats, les coûts à terme et le total. Les postes sans niveau figurent sur une ligne à part et comptent dans le total.
- Le programme d'exigences et de recommandations auquel renvoient les codesIl figure à la fin de l'annexe, mot pour mot comme dans le modèle, avec les règles du Bbl (la réglementation néerlandaise de la construction) qui s'y rapportent.
Sources officielles
Dernière vérification:
Ceci n'est pas un conseil juridique. En cas de doute, consultez la source officielle ou demandez l'avis d'un expert.
Quand la NHG exige-t-elle un rapport technique ?
La NHG fixe les règles dans les Voorwaarden en normen (conditions et normes). Ces règles s'adressent au prêteur. Le paragraphe C.5.2.1 cite trois situations dans lesquelles un rapport technique est nécessaire. Vous les voyez dans le rapport d'évaluation, et une seule situation suffit.
La première : un retard d'entretien qui demande des réparations rapides. Prenez la moyenne des coûts immédiats estimés par l'évaluateur. Dépasse-t-elle 10 % de la valeur de marché libre d'occupation ? Le rapport est alors nécessaire.
Un exemple de calcul. La valeur de marché est de 300 000 €. L'évaluateur estime les coûts immédiats entre 28 000 € et 36 000 €. La moyenne est de 32 000 €. C'est plus de 10 % (30 000 €) : le rapport est donc nécessaire.
La deuxième situation : selon le rapport d'évaluation, un examen technique complémentaire est nécessaire. La troisième : l'état technique du logement est mauvais.
En cas d'évaluation hybride, un rapport technique pour la NHG n'est pas obligatoire. Le prêteur peut toutefois le demander s'il estime qu'une inspection est nécessaire.
Les Voorwaarden en normen ne contiennent aucune règle sur l'année de construction. Une banque exige une inspection en raison de l'âge du logement ? C'est alors une exigence de cette banque, pas de la NHG.
L'évaluateur ne peut pas établir lui-même le rapport technique obligatoire. La NHG invoque un possible conflit d'intérêts.
Ceci n'est pas un conseil juridique. En cas de doute, consultez la source officielle sur nhg.nl.
Quelles exigences la NHG fixe-t-elle pour l'auteur et le rapport ?
Le paragraphe C.5.2.2 cite trois types d'auteurs : une commune, Vereniging Eigen Huis (l'association néerlandaise des propriétaires) ou une entreprise du bâtiment inscrite à la KvK (le registre du commerce).
La NHG donne des exemples d'entreprises du bâtiment : un cabinet d'architectes, un bureau d'études techniques, une entreprise de construction ou un bureau d'expertise en sinistres du bâtiment. Dans le modèle, vous cochez le type d'inscription de votre bureau. Quatre choix y figurent : bureau d'expertise en sinistres, cabinet d'architectes, bureau d'études techniques et entreprise de construction.
L'auteur doit être indépendant. Vous n'êtes impliqué ni dans l'achat, ni dans la vente, ni dans l'intermédiation, ni dans l'évaluation, ni dans le financement du logement. Vous n'avez pas non plus de liens avec l'acheteur, le vendeur ou le prêteur.
C'est une commune ou Vereniging Eigen Huis qui établit le rapport ? Aucune règle de forme de la NHG ne s'applique alors. Une entreprise du bâtiment doit en revanche utiliser le Model bouwkundig rapport de la NHG.
Le rapport doit dater de 12 mois au maximum. Le texte ne précise pas à partir de quelle date on compte. Keursnel indique dans l'annexe à la fois la date de l'inspection et la date du rapport.
Les Voorwaarden en normen et le modèle n'imposent ni diplôme, ni certificat, ni inscription à un registre. En résumé, voici ce que la NHG demande à une entreprise du bâtiment :
- Une inscription à la Kamer van Koophandel (la chambre de commerce néerlandaise)
- L'indépendance vis-à-vis de l'achat, de la vente, de l'intermédiation, de l'évaluation et du financement
- L'utilisation du Model bouwkundig rapport de la NHG
- Un rapport de 12 mois au maximum
Quelle version du modèle s'applique ?
Ce sont actuellement les Voorwaarden en normen 2026-1 qui s'appliquent, depuis le 1er janvier 2026. Elles valent pour les prêts dont l'offre ferme est émise à cette date ou après.
Le Model bouwkundig rapport est l'annexe 3 des Voorwaarden en normen 2026. Vous le trouvez via le Document werkprocessen (le document sur les processus de travail), qui accompagne les Voorwaarden en normen. Le contenu est identique au modèle de 2025. Attention : le pied de page indique encore le 1er janvier 2025 comme date d'entrée en vigueur.
Le 1er janvier 2027 entrent en vigueur les Voorwaarden en normen 2027-1. Le modèle aura alors le même contenu. Les règles sur les cas où un rapport est nécessaire, sur son auteur et sur le délai de 12 mois restent aussi inchangées.
La nouveauté de 2027 est une règle sur le risque lié aux fondations dans le rapport d'évaluation. Cette règle relève de l'évaluation, pas du rapport technique.
D'anciens modèles circulent encore en ligne, notamment de 2020, 2023 et 2024. Le modèle de 2024 renvoyait au Bouwbesluit (l'ancien règlement néerlandais de la construction). Le modèle actuel renvoie au Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, la réglementation néerlandaise de la construction). Téléchargez donc toujours le modèle sur nhg.nl.
Que contient le Model bouwkundig rapport ?
Le modèle est un formulaire de quatre pages à remplir, précédé d'une notice. En haut figurent les données administratives, en quatre blocs : demandeur, organisme d'inspection, logement et justification.
Vient ensuite le récapitulatif (verzamelstaat). Il comporte des lignes pour les parties générales, la cave, le rez-de-chaussée, les étages, le grenier et l'ensemble du logement. Chaque ligne comporte les colonnes immédiat, à terme et total. En dessous figurent une ligne pour l'amélioration et une case pour les remarques.
Suivent deux tableaux avec 18 codes au total. Les codes A portent sur les parties générales du bâtiment, comme les fondations, le vide sanitaire, la toiture et la sécurité incendie. Les codes B se remplissent par niveau. Pensez aux façades, aux châssis, aux planchers, aux sanitaires et à la ventilation.
La k.v. (kostenverdeling) est la répartition des coûts en habitat collectif. C'est la part des coûts qui revient au logement. La NHG donne un exemple : 10 000 € de coûts pour 4 appartements donnent 25 %, soit 2 500 €.
Vous examinez dans tous les cas les parties du bâtiment qui figurent dans les tableaux. Les coûts importants liés à d'autres parties du bâtiment vont sous « divers ». Il en va de même pour les défauts d'autres parties qui touchent à la sécurité, à la santé ou à l'usage. Un examen complémentaire est nécessaire ? Vous l'indiquez alors dans les remarques.
À la fin figure le programme d'exigences et de recommandations. Pour la plupart des codes, il indique ce qui doit être fait, souvent avec un renvoi au Bbl. Pour le vide sanitaire, il demande par exemple au moins deux ouvertures de ventilation protégées contre les souris pour une façade de 5 mètres de large au plus.
Pour chaque ligne des tableaux, vous remplissez ces colonnes :
- Code : le renvoi au programme d'exigences
- Emplacement et description du défaut
- Action : S slopen (démolir), H herstellen (réparer), V vervangen (remplacer), N nieuw aanbrengen (poser du neuf) ou O overig (autre)
- k.v. : le pourcentage des coûts pour ce logement
- Coûts : nécessaires immédiatement et nécessaires à terme
Quelles exigences s'appliquent aux coûts ?
La notice du modèle indique comment estimer les coûts. Vous comptez avec les prix d'un entrepreneur, pas avec des travaux faits soi-même. Les montants sont TVA comprise. Vous partez d'une réparation quand c'est possible, pas d'un remplacement complet.
Vous supposez que l'entrepreneur peut travailler sans interruption. Les travaux d'étaiement, de démolition et d'échafaudage ne comptent pas. Les dommages consécutifs non plus.
Le rapport montre un retard d'entretien à rattraper immédiatement ? Vous calculez alors les coûts comme si une entreprise faisait le travail. Même si l'acheteur veut le faire lui-même.
Le modèle ne donne pas de délai en années pour « immédiat ». Dans Keursnel, immédiat signifie : sous 1 an.
Il existe trois types de coûts, et vous les gardez séparés :
- Nécessaires immédiatement : la réparation nécessaire maintenant pour éviter d'autres dommages
- Nécessaires à terme : l'entretien sous 5, 10 ou 15 ans, avec un plan d'entretien
- Amélioration : sur la base d'un plan d'amélioration ou d'un devis
Comment Keursnel remplit-il le modèle ?
D'abord ceci : la NHG n'approuve aucun logiciel. C'est le prêteur qui vérifie si le rapport répond aux exigences. L'aperçu ci-dessus met chaque exigence en regard de ce que fait Keursnel. Voici comment cela se passe pendant votre travail.
Vous ne remplissez pas l'annexe NHG séparément. Pour chaque partie du bâtiment, vous choisissez ce que vous voyez. Les coûts liés à une réponse comptent sous un code NHG. Keursnel en tire les tableaux et le récapitulatif.
Sous les réponses, vous voyez sous quel code les coûts sont comptés. Vous pouvez modifier ou retirer le code. Vous indiquez alors un motif, qui figure dans le rapport.
Les codes B figurent par niveau. Choisissez le niveau pour un poste, ou une seule fois pour une partie du bâtiment, comme une salle de bains. Les façades, les châssis extérieurs et la peinture extérieure sont par défaut au rez-de-chaussée. S'il n'y a pas de niveau, le poste figure sous « Bouwlaag niet aangegeven » (niveau non indiqué) et Controle vous avertit.
L'annexe concorde avec l'aperçu des coûts. Les coûts d'amélioration et les postes sans code NHG figurent à part. Vous voyez ainsi où va chaque montant.
Dans Instellingen, sous Bureau (« Paramètres, Bureau »), saisissez votre numéro KvK, l'inscription et la signature de l'inspecteur. S'il manque quelque chose, Keursnel vous avertit dans Controle et dans le rapport. Vous pouvez livrer sans ces données. Tant qu'elles manquent, elles ne figurent pas dans l'annexe que vous partagez ou imprimez.
Pour une inspection partielle, Keursnel ne crée pas d'annexe NHG. Le modèle porte sur l'ensemble du logement. Vous doutez qu'un prêteur accepte l'annexe ? Renseignez-vous alors à l'avance.
L'annexe contient aussi :
- Les codes B dans un tableau par niveau : cave, rez-de-chaussée, chaque étage et grenier
- Le récapitulatif avec les lignes du modèle, y compris un total pour les étages
- Le programme d'exigences et de recommandations de la NHG, à la fin de l'annexe
- Les noms des codes du modèle, comme A.6 « Diversen » (divers)
Questions fréquentes
Un rapport technique est-il toujours obligatoire pour la NHG ?
Non. Il est nécessaire quand le rapport d'évaluation montre l'une de trois situations. Il s'agit d'un retard d'entretien dont le coût dépasse 10 % de la valeur de marché, d'un besoin d'examen technique complémentaire ou d'un mauvais état technique. En cas d'évaluation hybride, il n'est pas obligatoire pour la NHG, mais le prêteur peut l'exiger.
L'évaluateur peut-il aussi établir le rapport technique ?
Non. Selon la NHG, l'évaluateur ne peut pas établir lui-même le rapport technique obligatoire, en raison d'un possible conflit d'intérêts. À l'inverse, l'évaluateur ne doit pas non plus avoir participé à l'inspection.
Quel âge peut avoir un rapport technique pour la NHG ?
12 mois au maximum. C'est ce qu'indique le paragraphe C.5.2.2 des Voorwaarden en normen. Le texte ne dit pas à partir de quelle date on compte. Indiquez donc à la fois la date de l'inspection et celle du rapport.
La NHG approuve-t-elle des logiciels pour le rapport technique ?
Non. La NHG n'approuve ni logiciels ni inspecteurs. C'est le prêteur qui vérifie si le rapport répond aux exigences. Keursnel crée une annexe NHG avec les codes et la présentation des coûts du modèle NHG.
Puis-je établir mon propre rapport avec le modèle NHG en annexe ?
Les Voorwaarden en normen demandent qu'une entreprise du bâtiment utilise le modèle. Le texte actuel ne dit rien d'un rapport propre plus complet, établi en parallèle. Keursnel crée un tel rapport, avec l'annexe NHG comme l'une de ses parties. En cas de doute, renseignez-vous auprès du prêteur.
Que signifient les lettres S, H, V, N et O ?
C'est l'action par poste dans le modèle : slopen (démolir), herstellen (réparer), vervangen (remplacer), nieuw aanbrengen (poser du neuf) ou overig (autre). La lettre O s'accompagne d'une explication ; dans Keursnel, c'est le conseil. Keursnel déduit la lettre du verbe utilisé dans le conseil. S'il n'y a pas de verbe reconnaissable, ce sera O. Un poste d'amélioration n'est pas un défaut et ne reçoit pas de lettre.
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