NHG-Baugutachten: wann es nötig ist und wie Sie das Modell ausfüllen

Die NHG legt die Regeln in den Voorwaarden en normen fest, ihren Bedingungen und Normen. Diese Regeln richten sich an den Kreditgeber. Paragraf C.5.2.1 nennt drei Situationen, in denen ein bautechnischer Bericht nötig ist. Sie erkennen sie am Wertgutachten, und eine Situation genügt.

Die erste Situation ist Instandhaltungsrückstau, der schnell behoben werden muss. Nehmen Sie den Mittelwert der direkten Kosten, die der Wertgutachter schätzt. Liegt er über 10 % des miet- und nutzungsfreien Marktwerts? Dann ist der Bericht nötig.

Ein Rechenbeispiel. Der Marktwert beträgt 300.000 €. Der Wertgutachter schätzt die direkten Kosten auf 28.000 € bis 36.000 €. Der Mittelwert ist 32.000 €. Das sind mehr als 10 % (30.000 €), also ist der Bericht nötig.

Die zweite Situation: Laut Wertgutachten ist eine weitere bautechnische Untersuchung nötig. Die dritte: Der bauliche Zustand der Wohnung ist schlecht.

Bei einer hybriden Bewertung (hybride taxatie) ist ein bautechnischer Bericht für die NHG nicht verpflichtend. Der Kreditgeber darf ihn aber verlangen, wenn er eine Prüfung für nötig hält.

In den Voorwaarden en normen steht keine Regel zum Baujahr. Verlangt eine Bank eine Prüfung wegen des Alters der Wohnung? Dann ist das eine Anforderung dieser Bank, nicht der NHG.

Der Wertgutachter darf den verpflichtenden bautechnischen Bericht nicht selbst erstellen. Die NHG nennt als Grund mögliche Interessenkonflikte.

Dies ist keine Rechtsberatung. Sehen Sie im Zweifel in der offiziellen Quelle auf nhg.nl nach.

Paragraf C.5.2.2 nennt drei Arten von Erstellern: eine Gemeinde, die Vereniging Eigen Huis (den niederländischen Verband der Wohneigentümer) oder ein bautechnisches Unternehmen mit Eintrag bei der KvK, der niederländischen Handelskammer.

Die NHG nennt Beispiele für ein bautechnisches Unternehmen: ein Architekturbüro, ein bautechnisches Beratungsbüro, ein Bauunternehmen oder ein Büro für Bauschadensgutachten. Im Modell kreuzen Sie an, wie Ihr Büro eingetragen ist. Dort gibt es vier Optionen: Schadensgutachterbüro, Architekturbüro, bautechnisches Beratungsbüro und Bauunternehmen.

Der Ersteller muss unabhängig sein. Sie dürfen nicht am Kauf, am Verkauf, an der Vermittlung, an der Bewertung oder an der Finanzierung der Wohnung beteiligt sein. Sie dürfen auch keine Verbindungen zum Käufer, zum Verkäufer oder zum Kreditgeber haben.

Erstellt eine Gemeinde oder die Vereniging Eigen Huis den Bericht? Dann gelten keine Formvorschriften der NHG. Ein bautechnisches Unternehmen muss aber das Model bouwkundig rapport der NHG verwenden.

Der Bericht darf höchstens 12 Monate alt sein. Der Text sagt nicht, ab welchem Datum Sie zählen. Keursnel nimmt beide in die Anlage auf: das Datum der Prüfung und das Datum des Berichts.

In den Voorwaarden en normen und im Modell stehen keine Anforderungen an ein Diplom, ein Zertifikat oder ein Register. Kurz zusammengefasst verlangt die NHG von einem bautechnischen Unternehmen Folgendes:

• Einen Eintrag bei der Kamer van Koophandel (KvK)
• Unabhängigkeit von Kauf, Verkauf, Vermittlung, Bewertung und Finanzierung
• Die Verwendung des Model bouwkundig rapport der NHG
• Einen Bericht, der höchstens 12 Monate alt ist

Derzeit gelten die Voorwaarden en normen 2026-1, seit dem 1. Januar 2026. Sie gelten für Darlehen mit einem verbindlichen Angebot ab diesem Datum.

Das Model bouwkundig rapport ist Anlage 3 zu den Voorwaarden en normen 2026. Sie finden es über das Document werkprocessen (das Dokument zu den Arbeitsabläufen), das zu den Voorwaarden en normen gehört. Der Inhalt entspricht dem Modell von 2025. Hinweis: Die Fußzeile nennt noch den 1. Januar 2025 als Startdatum.

Am 1. Januar 2027 treten die Voorwaarden en normen 2027-1 in Kraft. Das Modell hat dann denselben Inhalt. Auch die Regeln dazu, wann ein Bericht nötig ist und wer ihn erstellt, bleiben gleich, ebenso die Frist von 12 Monaten.

Neu ab 2027 ist eine Regel zum Fundamentrisiko im Wertgutachten. Diese Regel gehört zur Bewertung, nicht zum bautechnischen Bericht.

Online finden sich noch alte Modelle, unter anderem von 2020, 2023 und 2024. Das Modell von 2024 verwies auf das Bouwbesluit, die frühere niederländische Bauverordnung. Das aktuelle Modell verweist auf das Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), die heutige niederländische Bauverordnung. Laden Sie das Modell darum immer von nhg.nl herunter.

Das Modell ist ein ausfüllbares, vierseitiges Formular mit einer vorangestellten Erläuterung. Oben stehen die administrativen Angaben in vier Blöcken: Auftraggeber, Prüfstelle, Wohnung und Nachweis.

Dann folgt die Sammelaufstellung (verzamelstaat). Sie hat Zeilen für Allgemein, Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Dachboden und die ganze Wohnung. Jede Zeile hat die Spalten „direkt“, „später“ und „gesamt“. Darunter stehen eine Zeile für Verbesserung und ein Feld für Anmerkungen.

Danach kommen zwei Tabellen mit zusammen 18 Codes. Die A-Codes betreffen allgemeine Bauteile wie Fundament, Kriechkeller, Dach und Brandschutz. Die B-Codes füllen Sie pro Geschoss aus. Dazu gehören etwa Fassaden, Fenster- und Türrahmen, Böden, Sanitär und Lüftung.

Die k.v. ist die Kostenverteilung (kostenverdeling) im Geschosswohnungsbau. Sie gibt den Anteil der Kosten an, der auf die Wohnung entfällt. Die NHG gibt ein Beispiel: Kosten von 10.000 € bei 4 Wohnungen ergeben 25 %, also 2.500 €.

Die Bauteile aus den Tabellen sehen Sie sich in jedem Fall an. Große Kostenposten bei anderen Bauteilen führen Sie unter „diversen“ (Verschiedenes) auf. Das gilt auch für Mängel an anderen Bauteilen, die die Sicherheit, die Gesundheit oder die Nutzung betreffen. Ist eine zusätzliche Untersuchung nötig? Dann vermerken Sie das unter den Anmerkungen.

Am Ende steht das programma van eisen en aanbevelingen, das Programm mit Anforderungen und Empfehlungen. Es nennt bei den meisten Codes, was geschehen muss, oft mit einem Verweis auf das Bbl. Beim Kriechkeller verlangt es zum Beispiel mindestens zwei mäusedichte Lüftungsöffnungen bei einer Fassade bis einschließlich 5 Meter Breite.

Pro Zeile in den Tabellen füllen Sie diese Spalten aus:

• Code: der Verweis auf das programma van eisen
• Ort und Beschreibung des Mangels
• Maßnahme: S slopen (abreißen), H herstellen (reparieren), V vervangen (ersetzen), N nieuw aanbrengen (neu anbringen) oder O overig (sonstiges)
• k.v.: der Prozentsatz der Kosten für diese Wohnung
• Kosten: direkt notwendig und später notwendig

Die Erläuterung zum Modell beschreibt, wie Sie die Kosten schätzen. Sie rechnen mit Preisen eines Bauunternehmens, nicht mit Eigenleistung. Die Beträge sind inklusive MwSt. Sie gehen von einer Reparatur aus, wenn das möglich ist, nicht von einer kompletten Erneuerung.

Sie gehen davon aus, dass das Bauunternehmen ohne Unterbrechung arbeiten kann. Abstütz-, Abbruch- und Gerüstarbeiten zählen nicht dazu. Folgeschäden ebenfalls nicht.

Zeigt der Bericht Instandhaltungsrückstau, der sofort behoben werden muss? Dann berechnen Sie die Kosten so, als würde ein Fachbetrieb die Arbeit ausführen. Das gilt auch, wenn der Käufer sie selbst erledigen will.

Das Modell nennt für „direkt“ keine Frist in Jahren. In Keursnel bedeutet „direkt“: innerhalb von 1 Jahr.

Es gibt drei Arten von Kosten, die Sie getrennt ausweisen:

• Direkt notwendig: eine Reparatur, die jetzt nötig ist, um weiteren Schaden zu vermeiden
• Später notwendig: Instandhaltung innerhalb von 5, 10 oder 15 Jahren, mit einem Instandhaltungsplan
• Verbesserung: auf Basis eines Verbesserungsplans oder eines Angebots

Vorweg: Die NHG genehmigt keine Software. Der Kreditgeber prüft, ob der Bericht die Anforderungen erfüllt. Die Übersicht oben stellt jeder Anforderung gegenüber, was Keursnel tut. Hier lesen Sie, wie das während Ihrer Arbeit abläuft.

Sie füllen die NHG-Anlage nicht separat aus. Sie wählen pro Bauteil, was Sie sehen. Kosten zu einer Antwort werden einem NHG-Code zugeordnet. Keursnel erstellt daraus die Tabellen und die Sammelaufstellung.

Unter den Antworten sehen Sie, welchem Code die Kosten zugeordnet sind. Sie können den Code ändern oder entfernen. Sie geben dann eine Begründung an, die im Bericht erscheint.

Die B-Codes stehen pro Geschoss. Wählen Sie das Geschoss bei einem Posten oder einmal bei einem Bauteil, etwa einem Bad. Fassaden, Außenrahmen und Außenanstrich stehen standardmäßig beim Erdgeschoss. Gibt es kein Geschoss, steht der Posten unter „Bouwlaag niet aangegeven“ (Geschoss nicht angegeben), und Controle warnt Sie.

Die Anlage stimmt mit der Kostenübersicht überein. Verbesserungskosten und Posten ohne NHG-Code stehen getrennt. So sehen Sie, wohin jeder Betrag fließt.

Tragen Sie unter Instellingen, Bureau („Einstellungen, Büro“) Ihre KvK-Nummer, den Eintrag und die Unterschrift des Prüfers ein. Fehlt etwas, warnt Keursnel Sie in Controle und beim Bericht. Sie können auch ohne diese Angaben freigeben. Solange sie fehlen, stehen sie nicht in der Anlage, die Sie teilen oder drucken.

Bei einer Teilprüfung erstellt Keursnel keine NHG-Anlage. Das Modell betrifft die ganze Wohnung. Sind Sie unsicher, ob ein Kreditgeber die Anlage akzeptiert? Dann fragen Sie vorher nach.

Außerdem steht in der Anlage:

• Die B-Codes in einer Tabelle pro Geschoss: Keller, Erdgeschoss, jedes Obergeschoss und Dachboden
• Die Sammelaufstellung mit den Zeilen des Modells, auch mit einer Summe für die Obergeschosse
• Das programma van eisen en aanbevelingen der NHG, am Ende der Anlage
• Die Codenamen aus dem Modell, etwa A.6 „Diversen“ (Verschiedenes)