Aufmaßbericht nach NEN 2580: So messen Sie die Nutzfläche

NEN 2580 ist die niederländische Norm für Flächen und Rauminhalte von Gebäuden. Es geht um die Version NEN 2580:2007, mit dem Korrekturblatt C1:2008. Das Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), die niederländische Bauverordnung, verweist für die Nutzfläche auf diese Version. Laut NEN, dem niederländischen Normungsinstitut, können Sie die Norm kostenlos über NEN Connect einsehen.

NTA 2581:2011 erklärt, wie Sie einen Aufmaßbericht erstellen. Es gibt zwei Arten: meetcertificaat A und meetcertificaat B (Messzertifikat A und B).

Bei meetcertificaat A messen Sie auf Basis einer detaillierten Kontrolle vor Ort. Bei meetcertificaat B messen Sie nach Zeichnung.

Eine Kerngruppe bei NEN arbeitet an einer Verbesserung der Norm. Bis es eine neue Version gibt, gilt weiter die Version von 2007.

Die Waarderingskamer, die niederländische Aufsicht über die WOZ-Bewertung, veröffentlicht die Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, Version Juli 2019. Sie richtet sich an Makler und Immobilienbewerter, die für Verkauf, Vermietung oder Wertermittlung messen. Gemeinden messen damit für die BAG (das niederländische Register für Adressen und Gebäude) und die WOZ (den amtlichen Wert von Immobilien).

Neben dieser Anweisung gibt es eine Meetinstructie bruto inhoud woningen, mit einem Aufnahmeformular. Für die Nutzfläche gibt es ein Aufnahmeformular und eine Messtabelle.

Das model taxatierapport woonruimte (das Muster für Wertgutachten von Wohnraum, Version Januar 2024) nennt sie die branchenweite Meetinstructie, kurz BBMI. Als Anlage gehört eine einheitliche Messtabelle dazu. Das Gutachten fragt auch, wer gemessen hat.

Die Meetinstructie baut auf NEN 2580 auf. Das sollten Sie wissen:

• Die Meetinstructie unterscheidet Wohnen und sonstige Innenfläche, NEN 2580 nicht
• Die Meetinstructie misst einschließlich tragender Innenwände, NEN 2580 ohne
• Geben die Anweisung und die zugehörigen häufigen Fragen keine klare Antwort? Dann gilt NEN 2580

NEN 2580 kennt mehr als eine Fläche. Die bekanntesten sind die bruto vloeroppervlakte (BVO, Bruttogrundfläche) und die gebruiksoppervlakte (GO, Nutzfläche).

Die GO messen Sie auf Fußbodenhöhe, zwischen den Wänden um einen Raum oder eine Gruppe von Räumen. Die BVO messen Sie an der Außenseite dieser Wände. Die Wände zählen in der BVO also mit.

Laut NEN kann der Unterschied zwischen BVO und GO bis zu 30 % betragen. Schreiben Sie deshalb im Aufmaßbericht immer, welche Fläche Sie meinen.

Die BAG und das Bbl verwenden die GO. Für die Umweltleistung (MPG) eines Neubaus rechnen Sie dagegen pro m² BVO.

Kommt eine Wohnung auf den Markt? Dann teilen Sie die GO so weit wie möglich in vier Kategorien auf. Wohnen und sonstige Innenfläche bilden zusammen die innere Nutzfläche:

• Wohnen
• Sonstige Innenfläche, etwa ein Keller oder ein niedriger Dachboden
• Externer Abstellraum
• Gebäudegebundener Außenraum, etwa ein Balkon, ein Carport, eine Veranda oder eine Dachterrasse

Ein Raum zählt als sonstige Innenfläche, wenn der höchste Punkt zwischen 1,5 und 2,0 m liegt. Ein höherer Raum mit weniger als 4 m² zusammenhängender Fläche über 2,0 m kann auch darunterfallen.

Das gilt auch, wenn ein Raum baulich nur als Abstellraum geeignet ist. Beispiele sind ein Keller, ein Fahrradraum oder eine Garage. Oder ein Abstellboden, zum Beispiel ohne feste Treppe oder mit weniger als 0,5 m² Fenster.

Sind Sie unsicher? Dann zählt der Raum als Wohnen. Diese Teile zählen Sie gar nicht mit:

• Fläche mit einer lichten Höhe unter 1,5 m, außer unter einer Treppe
• Räume, die nicht zugänglich sind
• Eine Treppenöffnung oder ein Luftraum von 4 m² oder mehr
• Ein Schacht oder eine freistehende Konstruktion von 0,5 m² oder mehr
• Ein Aufzugsschacht

In der BAG steht pro Wohnung die gesamte innere Nutzfläche. Sie entspricht Wohnen plus sonstiger Innenfläche nach NEN 2580.

Für die WOZ sorgt die Meetinstructie dafür, dass alle Wohnungen auf dieselbe Weise gemessen werden. Stimmt die Fläche in der BAG nicht? Dann melden Sie das über den BAG-viewer. Eine solche Meldung ist kein Einspruch gegen den WOZ-Wert. Einspruch einlegen können Sie innerhalb von 6 Wochen nach dem Datum des WOZ-Bescheids (WOZ-beschikking).

Für die Punktebewertung einer Mietwohnung misst die Huurcommissie, die niederländische Mietkommission, anders. Sie misst im Lichten, von Wand zu Wand in 1,50 m Höhe, einschließlich der Schränke. Eine Messung nach NEN 2580 ist also nicht ohne Weiteres die Fläche für die Punkte.

Auch der EP-Berater, der das niederländische Energielabel erstellt, misst: die Nutzfläche der thermischen Zone, nach der Meetinstructie.

Es gibt drei Messregeln nebeneinander: NEN 2580, die Meetinstructie und die Messung für die Punktebewertung. Sie gehen unterschiedlich mit Wänden und Räumen um.

Die Meetinstructie soll das Messen einfacher und eindeutiger machen. Folgen Sie ihr deshalb genau, und notieren Sie, wie Sie gemessen haben.

Achten Sie deshalb auf diese Punkte:

• Nennen Sie, wer gemessen hat und ob Sie vor Ort oder nach Zeichnung gemessen haben
• Sagen Sie, ob eine Zahl die BVO oder die GO ist: Der Unterschied kann 30 % betragen
• Messen Sie die Höhe: 1,5 m und 2,0 m bestimmen, ob und wie ein Raum mitzählt
• Achten Sie auf tragende Innenwände: Die Meetinstructie zählt sie mit, NEN 2580 nicht
• Vergleichen Sie mit der BAG: Sie kann durch eigene Regeln abweichen, etwa bei einer innenliegenden Garage
• Verwenden Sie für die Punktebewertung einer Mietwohnung die Messregeln der Huurcommissie

Der Aufmaßbericht NEN 2580 steht in Keursnel als Binnenkort. Sie können darin jetzt keine Messung und keinen Aufmaßbericht erstellen. Es gibt kein Datum, und was hineinkommt, steht noch nicht fest.

Allerdings holt Keursnel bei einer Bauprüfung Daten aus der BAG. Die Nutzfläche aus der BAG kommt dann als Merkmal in die Prüfung. Bei einem Gebäude mit einer Wohnung kommt auch der Rauminhalt aus der 3D BAG. Das sind Daten aus der BAG, keine Messung nach NEN 2580.

Auf dieser Website gibt es eine kostenlose Rechenhilfe für die Nutzfläche. Sie ersetzt keinen Aufmaßbericht.

Wollen Sie Aufmaßberichte später in Keursnel erstellen? Sagen Sie es uns über die Kontaktseite. In der Bauprüfung gibt es jetzt schon Folgendes:

• Wohnungsdaten aus der BAG, mit einem Hinweis, sie zu kontrollieren
• Fotos mit Markierungen, etwa Pfeilen, Rahmen und nummerierten Punkten
• Team und Rollen, und mit Kollegen gleichzeitig an einer Prüfung
• Gemacht, um ohne Internet zu arbeiten: Ihre Arbeit wartet verschlüsselt auf Ihrem Gerät
• Ein Bericht im Corporate Design Ihres Büros (bezahlter Plan)
• Ein Bericht mit Prüfsumme, per Link mit dem Kunden teilbar