Rapport de métré NEN 2580 : comment mesurer la surface utile
Un rapport de métré selon NEN 2580 fixe la surface utile (gebruiksoppervlakte) et le volume d'un logement. Dans Keursnel, vous ne pouvez pas encore faire de rapport de métré : il figure dans l'application avec la mention « Binnenkort » (« bientôt »).
Comment établir un rapport de métré
Choisissez la règle de mesurage
Vous mesurez pour une vente ou une évaluation ? Vous utilisez alors la Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (l'instruction néerlandaise de mesurage de la surface utile des logements). Elle s'appuie sur NEN 2580. Choisissez aussi si vous mesurez sur place ou sur plan.
Mesurez par niveau
Mesurez chaque niveau au ras du sol, à l'intérieur des murs extérieurs et des murs mitoyens. Selon la Meetinstructie, vous comptez les cloisons intérieures. Le sol dont la hauteur libre est inférieure à 1,5 m ne compte pas, sauf sous un escalier. Déduisez aussi les trémies d'escalier et les vides de 4 m² ou plus.
Classez les espaces
Répartissez la surface en quatre catégories : habitation, autre espace intérieur, rangement extérieur et espace extérieur attenant. Vous hésitez entre habitation et autre espace intérieur ? L'espace compte alors comme habitation.
Rédigez le rapport de métré
Reportez les résultats dans un tableau de mesures (meetstaat), par catégorie et par niveau. Indiquez qui a mesuré et comment : contrôlé sur place (certificat de mesurage A) ou sur plan (B). Si vous mesurez aussi le volume, utilisez la Meetinstructie bruto inhoud (l'instruction de mesurage du volume brut).
Qu'est-ce qu'un rapport de métré selon NEN 2580 ?
NEN 2580 est la norme néerlandaise pour les surfaces et les volumes des bâtiments. Il s'agit de la version NEN 2580:2007, avec le rectificatif C1:2008. Le Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, la réglementation néerlandaise de la construction) renvoie à cette version pour la surface utile. Selon NEN (l'institut néerlandais de normalisation), on peut consulter la norme gratuitement via NEN Connect.
NTA 2581:2011 explique comment rédiger un rapport de métré. Il en existe deux types : le certificat de mesurage A et le certificat de mesurage B (meetcertificaat).
Pour le certificat de mesurage A, vous mesurez à partir d'un contrôle détaillé sur place. Pour le certificat de mesurage B, vous mesurez sur plan.
Un groupe de travail de NEN travaille à améliorer la norme. Tant qu'il n'y a pas de nouvelle version, la version de 2007 reste en vigueur.
Quelle différence avec la Meetinstructie ?
La Waarderingskamer (l'organisme néerlandais qui supervise l'évaluation WOZ) publie la Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, version de juillet 2019. Elle s'adresse aux agents immobiliers et aux évaluateurs qui mesurent pour une vente, une location ou une évaluation. Les communes mesurent avec elle pour la BAG (le registre néerlandais des adresses et des bâtiments) et la WOZ (la valeur des biens fixée par la commune pour l'impôt).
À côté de cette instruction, il existe une Meetinstructie bruto inhoud woningen (pour le volume brut), avec un formulaire de relevé. Pour la surface utile, il existe un formulaire de relevé et un tableau de mesures.
Le modèle de rapport d'évaluation pour les logements (model taxatierapport woonruimte, version de janvier 2024) l'appelle la Meetinstructie commune au secteur, en abrégé BBMI. Un tableau de mesures uniforme y est joint en annexe. Le rapport demande aussi qui a mesuré.
La Meetinstructie s'appuie sur NEN 2580. Voici ce qu'il faut savoir :
- La Meetinstructie distingue habitation et autre espace intérieur, NEN 2580 non
- La Meetinstructie inclut les murs intérieurs porteurs, NEN 2580 non
- L'instruction et sa foire aux questions ne donnent pas de réponse claire ? NEN 2580 s'applique alors
Quelle différence entre BVO et GO ?
NEN 2580 connaît plusieurs surfaces. Les plus connues sont la bruto vloeroppervlakte (BVO, surface de plancher brute) et la gebruiksoppervlakte (GO, surface utile).
La GO se mesure au ras du sol, entre les murs qui entourent un espace ou un groupe d'espaces. La BVO se mesure le long de la face extérieure de ces murs. Les murs comptent donc dans la BVO.
Selon NEN, l'écart entre BVO et GO peut atteindre 30 %. Indiquez donc toujours dans votre rapport de métré de quelle surface il s'agit.
La BAG et le Bbl utilisent la GO. Pour la performance environnementale (MPG) d'un bâtiment neuf, on calcule en revanche par m² de BVO.
Un logement est mis sur le marché ? Vous répartissez alors autant que possible la GO en quatre catégories. L'habitation et les autres espaces intérieurs forment ensemble la surface utile intérieure :
- Habitation (wonen)
- Autre espace intérieur (overige inpandige ruimte), comme une cave ou un grenier bas
- Rangement extérieur (externe bergruimte)
- Espace extérieur attenant (gebouwgebonden buitenruimte), comme un balcon, un carport, une véranda ou un toit-terrasse
Qu'est-ce qui ne compte pas, et qu'est-ce qu'un autre espace intérieur ?
Un espace compte comme autre espace intérieur (overige inpandige ruimte) si son point le plus haut se situe entre 1,5 et 2,0 m. Un espace plus haut, avec moins de 4 m² d'un seul tenant au-dessus de 2,0 m, peut aussi en faire partie.
C'est aussi le cas si un espace ne se prête, par sa construction, qu'au rangement. Par exemple une cave, un local à vélos ou un garage. Ou un grenier de rangement, par exemple sans escalier fixe ou avec moins de 0,5 m² de fenêtre.
Vous hésitez ? L'espace compte alors comme habitation. Ces parties ne comptent pas du tout :
- Le sol dont la hauteur libre est inférieure à 1,5 m, sauf sous un escalier
- Les espaces inaccessibles
- Une trémie d'escalier ou un vide de 4 m² ou plus
- Une gaine ou un élément de structure isolé de 0,5 m² ou plus
- Une gaine d'ascenseur
Quel lien entre le métré, la BAG, la WOZ et le loyer ?
La BAG indique pour chaque logement la surface utile intérieure totale. Elle correspond à l'habitation plus les autres espaces intérieurs, selon NEN 2580.
Pour la WOZ, la Meetinstructie garantit que tous les logements sont mesurés de la même façon. La surface dans la BAG est fausse ? Vous le signalez via le BAG-viewer (la visionneuse en ligne de la BAG). Un tel signalement n'est pas une réclamation contre la valeur WOZ. Une réclamation est possible dans les 6 semaines qui suivent la date de la décision WOZ (WOZ-beschikking).
Pour le décompte de points d'un logement locatif, la Huurcommissie (la commission néerlandaise des loyers) mesure autrement. Elle mesure aux cotes intérieures, de mur à mur à 1,50 m de hauteur, placards compris. Un métré selon NEN 2580 ne donne donc pas forcément la surface à retenir pour les points.
Le conseiller EP (performance énergétique) mesure aussi : la surface utile de la zone thermique, selon la Meetinstructie.
À quoi faut-il faire attention ?
Trois règles de mesurage coexistent : NEN 2580, la Meetinstructie et le mesurage pour le décompte de points. Elles traitent différemment les murs et les espaces.
La Meetinstructie existe pour rendre le mesurage plus simple et plus univoque. Suivez-la donc à la lettre, et notez comment vous avez mesuré.
Faites attention à ces points :
- Indiquez qui a mesuré, et si vous avez mesuré sur place ou sur plan
- Précisez si un chiffre est la BVO ou la GO : l'écart peut être de 30 %
- Mesurez la hauteur : 1,5 m et 2,0 m déterminent si et comment un espace compte
- Attention aux murs intérieurs porteurs : la Meetinstructie les compte, NEN 2580 non
- Comparez avec la BAG : elle peut différer à cause de ses propres règles, par exemple pour un garage intégré
- Pour le décompte de points d'un logement locatif, utilisez les règles de mesurage de la Huurcommissie
Que peut faire Keursnel aujourd'hui, et qu'est-ce qui viendra plus tard ?
Le rapport de métré NEN 2580 figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort ». Vous ne pouvez pas encore y faire de mesurage ni de rapport de métré. Il n'y a pas de date, et son contenu n'est pas encore fixé.
En revanche, pour une inspection technique, Keursnel récupère des données dans la BAG. La surface utile de la BAG entre alors dans l'inspection comme caractéristique. Pour un bâtiment avec un seul logement, le volume issu de 3D BAG s'y ajoute aussi. Ce sont des données de la BAG, pas un mesurage selon NEN 2580.
Ce site propose une aide au calcul gratuite pour la surface utile. Elle ne remplace pas un rapport de métré.
Vous voulez faire plus tard des rapports de métré dans Keursnel ? Faites-le-nous savoir via la page de contact. L'inspection technique contient déjà ceci :
- Des données du logement issues de la BAG, avec un message pour les vérifier
- Des photos annotées, avec flèches, cadres et repères numérotés
- Équipe et rôles, et le travail simultané avec des collègues sur une même inspection
- Conçu pour travailler sans internet : votre travail attend, chiffré, sur votre appareil
- Un rapport avec la charte graphique de votre bureau (formule payante)
- Un rapport avec somme de contrôle, à partager avec le client par un lien
Questions fréquentes
Puis-je déjà le faire dans Keursnel ?
Non. Le rapport de métré NEN 2580 figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort », et il n'y a pas encore de date. Pour une inspection technique, Keursnel récupère en revanche la surface utile dans la BAG. Ce n'est pas un mesurage selon NEN 2580.
Existe-t-il un certificat NEN 2580 ?
Nous n'avons pas trouvé de certificat de personne pour le mesurage selon NEN 2580. Les pages de NEN sur la détermination des surfaces ne citent aucun schéma de certification pour les métreurs (au 3 novembre 2026). Un « meetcertificaat » (certificat de mesurage) est autre chose : c'est le nom d'un rapport de métré selon NTA 2581. Le certificat A repose sur un contrôle sur place, le certificat B sur un mesurage sur plan.
Un grenier compte-t-il dans la surface utile ?
Cela dépend de la hauteur et de l'accès. Le sol dont la hauteur libre est inférieure à 1,5 m ne compte pas. Le point le plus haut se situe entre 1,5 et 2,0 m, ou c'est un grenier de rangement sans escalier fixe ? C'est alors un autre espace intérieur.
La surface dans la BAG est-elle la même qu'un métré NEN 2580 ?
La BAG indique la surface utile intérieure totale. Elle correspond à l'habitation plus les autres espaces intérieurs selon NEN 2580. La BAG peut pourtant différer, à cause de ses propres règles, par exemple pour un garage intégré. Le chiffre est faux ? Signalez-le via le BAG-viewer.
Puis-je utiliser un métré NEN 2580 pour le décompte de points ?
Pas tel quel. La Huurcommissie mesure aux cotes intérieures, de mur à mur à 1,50 m de hauteur, placards compris. Les pièces principales (vertrekken) reçoivent 1 point par m², les autres espaces 0,75 point par m².
Où trouver la norme et la Meetinstructie ?
NEN 2580 se consulte gratuitement via NEN Connect. La Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen se trouve auprès de la Waarderingskamer. Vous y trouvez aussi la Meetinstructie bruto inhoud et les formulaires de relevé.
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Le décompte de points WWS des logements locatifs : surface, label énergétique, WOZ et Wet betaalbare huur ; pas encore dans Keursnel.
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Constat avant travaux
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Plan d'entretien (MJOP)
Établir un plan d'entretien pluriannuel pour une VvE, avec mesure d'état et coûts par an ; pas encore dans Keursnel.
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Gratuit pour 3 rapports par mois. Ensuite 25 € par inspection, ou dès 7,50 € par inspection avec un abonnement. Tous les prix hors TVA.
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