Mehrjährigen Instandhaltungsplan (MJOP) erstellen: von der Zustandsbewertung bis zu den Kosten pro Jahr

Ein MJOP ist ein Plan für die Instandhaltung eines Gebäudes über mehrere Jahre. Laut der Rijksoverheid, der niederländischen Regierung, nennt er, welche Arbeiten in den nächsten 10 Jahren wann nötig sind und was sie kosten.

Mit einem MJOP bestimmt die VvE, wie viel Geld jedes Jahr in den Rücklagenfonds (reservefonds) fließt. So steht Geld bereit, wenn große Instandhaltung ansteht, etwa ein neues Dach.

Der MJOP einer VvE betrifft das Gebäude. Eine Bauprüfung in Keursnel betrifft eine Wohnung, zu einem Zeitpunkt.

Die Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, ein niederländisches Gesetz für Eigentümergemeinschaften, gilt seit dem 1. Januar 2018. Die Regeln für den Rücklagenfonds stehen in Artikel 5:126 des Burgerlijk Wetboek (BW), des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Jede VvE muss einen Rücklagenfonds für Kosten haben, die über die gewöhnlichen jährlichen Ausgaben hinausgehen. Für ein Gebäude mit Wohnungen gilt ein Minimum pro Jahr. Das ist der Betrag, den die Versammlung festlegt, um den MJOP umzusetzen, oder 0,5 % des Wiederaufbauwerts (herbouwwaarde).

Ohne MJOP legt die VvE also mindestens 0,5 % des Wiederaufbauwerts zurück. Dieser Wert steht auf dem Versicherungsschein der Feuer- und Gebäudeversicherung. Rechenbeispiel: Bei einem Wiederaufbauwert von 3.000.000 € sind das 15.000 € pro Jahr.

Ein MJOP zählt für dieses Minimum nur, wenn er diese Anforderungen erfüllt:

• Die Eigentümerversammlung hat ihn beschlossen
• Er ist nicht älter als 5 Jahre
• Er umfasst mindestens 10 Jahre
• Er nennt die nötige Instandhaltung, die Reparaturen und die vorgesehenen Erneuerungen
• Er enthält eine Kostenschätzung und verteilt die Kosten gleichmäßig über die Jahre

Artikel 5:126 BW unterscheidet nicht nach der Größe der VvE. Auch eine VvE mit zwei oder drei Wohnungen hat also einen Rücklagenfonds.

Das Minimum pro Jahr gilt für jedes Gebäude, das ganz oder teilweise zum Wohnen bestimmt ist. Rechenbeispiel: ein kleines Gebäude mit einem Wiederaufbauwert von 900.000 €. Ohne MJOP legt die VvE dann mindestens 4.500 € pro Jahr zurück.

Das Geld liegt auf einem eigenen Konto auf den Namen der VvE. Abweichen können Sie davon nur über die Gemeinschaftsordnung (reglement), einen Beschluss mit vier Fünfteln der Stimmen oder eine Bankgarantie.

Wer den MJOP erstellt, sagt Artikel 5:126 nicht. Arbeiten Sie für eine kleine VvE? Dann beginnen Sie zum Beispiel mit unserem kostenlosen MJOP-Beispiel in Excel. Der Plan zählt erst, wenn die Eigentümerversammlung ihn beschließt.

Für eine kleine VvE heißt das:

• Ein Rücklagenfonds, auch bei zwei oder drei Wohnungen
• Jedes Jahr mindestens der Betrag aus dem MJOP, sonst 0,5 % des Wiederaufbauwerts
• Ein eigenes Konto auf den Namen der VvE
• Ein von der Versammlung beschlossener MJOP, über mindestens 10 Jahre und nicht älter als 5 Jahre

NEN 2767 ist die niederländische Norm für die Zustandsbewertung (conditiemeting). Teil 1 enthält die Methode, um den Zustand von Bau- und Installationsteilen objektiv und eindeutig festzuhalten. Teil 2 enthält die Mängellisten.

Pro Mangel bestimmen Sie die Schwere, den Umfang und die Intensität. Zusammen ergeben sie eine Zustandsnote auf einer Skala von 1 bis 6. Sie können die Noten pro Element und für das ganze Objekt zusammenfassen.

Eine separate Risikobewertung zeigt, was ein Aufschub der Reparatur bewirkt, auf einer Skala mit drei Stufen: gering, mäßig oder stark. Zustand und Risiko zusammen liefern die Daten für den MJOP. Welche Instandhaltung ist nötig, wie lange hält ein Bauteil noch, und was kostet es?

Die Mängellisten sind normativ: Sie gehören zu den Anforderungen der Norm. Am 1. Dezember 2025 erschien eine neue Version von Teil 2: NEN 2767-2:2025. Sie ersetzt die Version von 2008.

Laut NEN, dem niederländischen Normungsinstitut, verlangt die Zustandsbewertung nachweislich fachkundige Spezialisten. Halten Sie deshalb im MJOP fest, wer die Aufnahme gemacht hat, und wann.

Ein guter MJOP erfüllt das Gesetz und macht pro Bauteil klar, was geschehen muss.

Wollen Sie sehen, wie das aussieht? Unser kostenloses MJOP-Beispiel in Excel zeigt pro Element die Maßnahme und den Zyklus. Den Zustand tragen Sie selbst ein. Es rechnet die Kosten pro Jahr über 10 Jahre aus.

Hinweis: Es liegt ein Gesetzentwurf vor. Er war vom 2. Juli bis einschließlich 20. September 2026 in der Internetkonsultation. Er sieht einen MJOP über 30 Jahre statt 10 Jahre vor, mit einem Pflichtabschnitt zur Verbesserung der Nachhaltigkeit. Er ist noch kein Gesetz, und es gibt kein Datum für das Inkrafttreten.

Das gehört derzeit hinein:

• Eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren
• Pro Bauteil der Zustand, zum Beispiel als Note nach NEN 2767
• Die nötige Instandhaltung, die Reparaturen und die vorgesehenen Erneuerungen
• Pro Bauteil, wie lange es noch hält
• Eine Kostenschätzung, mit den Kosten gleichmäßig über die Jahre verteilt
• Eine Risikobewertung, damit klar ist, was Vorrang hat

Viele VvEs verlangen derzeit zwei Drittel oder drei Viertel der Stimmen für einen Beschluss über Instandhaltung. Der Gesetzentwurf von 2026 will dafür eine einfache Mehrheit: die Hälfte plus eins der anwesenden Stimmen.

Der Minister hat keine genauen Zahlen über die Anzahl der VvEs mit einem MJOP. Das steht in Antworten auf parlamentarische Anfragen (Kamervragen) vom 24. März 2026.

In diesen Antworten nennt er auch die Evaluierung des VvE-Gesetzes, die das Parlament Anfang 2025 erhielt. Achten Sie auf diese Punkte:

• Ein beträchtlicher Teil der Instandhaltungspläne erfüllt die derzeitigen Anforderungen nicht (Evaluierung)
• Ein Teil der VvEs legt zu wenig zurück (Evaluierung)
• Ein Plan, der älter als 5 Jahre ist, zählt nicht mehr für das Minimum
• Kommt der MJOP über 30 Jahre, müssen Sie bestehende Pläne überarbeiten

Der mehrjährige Instandhaltungsplan steht in Keursnel als „Binnenkort“ („Demnächst“). Sie können ihn noch nicht anlegen. Wir nennen noch kein Datum und keine Funktionen.

Auch Zustandsnoten nach NEN 2767 gibt es derzeit nicht in Keursnel. Erstellen Sie MJOPs? Sagen Sie uns über die Kontaktseite, dass Sie Interesse haben und was Sie brauchen.

Prüfen Sie eine Eigentumswohnung? Dann hat die Bauprüfung ein Kapitel Vereniging van Eigenaren (Eigentümergemeinschaft). Darin halten Sie fest, ob es einen MJOP gibt und ob er älter als fünf Jahre ist. Sie bewerten auch den Rücklagenfonds. Trägt die VvE die Kosten eines Mangels? Dann wählen Sie eine Antwort mit Kosten für die VvE. Der Bericht nennt dann keinen Betrag, sondern den Satz: „De kosten zijn voor de vereniging van eigenaren“ (die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft).

Derzeit führen Sie in Keursnel nur die Bauprüfung einer Wohnung durch. Darin funktioniert schon Folgendes:

• Ein Kapitel Vereniging van Eigenaren, mit MJOP, Rücklagenfonds und eingesehenen Unterlagen
• Fotos mit Pfeil, Kreis, Rahmen oder nummerierter Markierung; das Original ändert sich nie
• Gemacht, um ohne Internet zu arbeiten: Ihre Arbeit wartet verschlüsselt auf Ihrem Gerät
• Team und Rollen, und Kollegen, die gleichzeitig an derselben Prüfung arbeiten
• Ihr eigenes Corporate Design im Bericht, mit einem bezahlten Plan
• Eine feste Berichtsversion mit Prüfsumme, teilbar über einen Link, den Sie widerrufen können