Établir un plan d'entretien pluriannuel (MJOP) : de la mesure d'état aux coûts annuels

Un MJOP est un plan d'entretien d'un bâtiment sur plusieurs années. Selon le gouvernement néerlandais (Rijksoverheid), il indique quels travaux sont nécessaires, quand dans les 10 prochaines années, et ce qu'ils coûtent.

Avec un MJOP, la VvE détermine combien d'argent va chaque année au fonds de réserve. L'argent est ainsi disponible quand un gros entretien arrive, comme un nouveau toit.

Le MJOP d'une VvE porte sur le bâtiment. Une inspection technique dans Keursnel porte sur un seul logement, à un moment donné.

La Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (la loi néerlandaise sur le fonctionnement des VvE) s'applique depuis le 1er janvier 2018. Les règles du fonds de réserve figurent à l'article 5:126 du Burgerlijk Wetboek (BW, le Code civil néerlandais).

Chaque VvE doit avoir un fonds de réserve pour les dépenses qui dépassent les dépenses annuelles courantes. Pour un bâtiment avec des logements, un minimum annuel s'applique. C'est le montant que l'assemblée fixe pour exécuter le MJOP, ou 0,5 % de la valeur de reconstruction.

Sans MJOP, la VvE met donc de côté au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction. Cette valeur figure dans les conditions particulières de l'assurance incendie du bâtiment (polisblad van de brand- en opstalverzekering). Exemple de calcul : pour une valeur de reconstruction de 3 000 000 €, cela fait 15 000 € par an.

Un MJOP ne compte pour ce minimum que s'il répond à ces exigences :

• L'assemblée des copropriétaires l'a adopté
• Il n'a pas plus de 5 ans
• Il couvre au moins 10 ans
• Il indique l'entretien nécessaire, les réparations et les renouvellements prévus
• Il contient une estimation des coûts et répartit les coûts de façon régulière sur les années

L'article 5:126 BW ne fait aucune distinction selon la taille de la VvE. Une VvE de deux ou trois appartements a donc elle aussi un fonds de réserve.

Le minimum annuel s'applique à tout bâtiment destiné, en tout ou en partie, à l'habitation. Exemple de calcul : un petit bâtiment dont la valeur de reconstruction est de 900 000 €. Sans MJOP, la VvE met alors de côté au moins 4 500 € par an.

L'argent se trouve sur un compte séparé au nom de la VvE. On ne peut y déroger que par le règlement (reglement), une décision prise aux quatre cinquièmes des voix ou une garantie bancaire.

L'article 5:126 ne dit pas qui établit le MJOP. Vous travaillez pour une petite VvE ? Commencez par exemple avec notre exemple de MJOP gratuit sous Excel. Le plan ne compte qu'une fois adopté par l'assemblée des copropriétaires.

Pour une petite VvE, cela revient à ceci :

• Un fonds de réserve, même avec deux ou trois appartements
• Chaque année, au moins le montant du MJOP, ou à défaut 0,5 % de la valeur de reconstruction
• Un compte séparé au nom de la VvE
• Un MJOP adopté par l'assemblée, sur au moins 10 ans, et qui n'a pas plus de 5 ans

NEN 2767 est la norme néerlandaise de mesure d'état. La partie 1 donne la méthode pour fixer de façon objective et univoque l'état des éléments de construction et d'installation. La partie 2 contient les listes de défauts.

Pour chaque défaut, vous déterminez la gravité, l'étendue et l'intensité. Ensemble, elles donnent un score d'état sur une échelle de 1 à 6. Vous pouvez agréger les scores par élément et pour l'ouvrage entier.

Une évaluation des risques distincte montre l'effet d'un report de la réparation, sur une échelle de trois : faible, moyen ou fort. L'état et le risque fournissent ensemble les données du MJOP. Quel entretien est nécessaire, combien de temps une partie du bâtiment tiendra-t-elle encore, et combien cela coûte-t-il ?

Les listes de défauts sont normatives : elles font partie des exigences de la norme. Le 1er décembre 2025 est parue une nouvelle version de la partie 2 : NEN 2767-2:2025. Elle remplace la version de 2008.

Selon NEN (l'institut néerlandais de normalisation), la mesure d'état demande des spécialistes dont la compétence est démontrable. Indiquez donc dans le MJOP qui a fait le relevé, et quand.

Un bon MJOP respecte la loi et indique clairement, pour chaque partie du bâtiment, ce qu'il faut faire.

Vous voulez voir à quoi cela ressemble ? Notre exemple de MJOP gratuit sous Excel indique pour chaque élément la mesure et le cycle. Vous remplissez l'état vous-même. Il calcule les coûts par an sur 10 ans.

Attention : un projet de loi est en cours. Il a été soumis à une consultation publique en ligne du 2 juillet au 20 septembre 2026. Il prévoit un MJOP de 30 ans au lieu de 10 ans, avec un volet obligatoire sur la rénovation énergétique. Ce n'est pas encore une loi, et il n'y a pas de date d'entrée en vigueur.

Voici ce qu'il doit contenir aujourd'hui :

• Une durée d'au moins 10 ans
• Pour chaque partie du bâtiment, l'état, par exemple sous forme de score selon NEN 2767
• L'entretien nécessaire, les réparations et les renouvellements prévus
• Pour chaque partie du bâtiment, sa durée de vie restante
• Une estimation des coûts, avec des coûts répartis de façon régulière sur les années
• Une évaluation des risques, pour montrer ce qui est prioritaire

Beaucoup de VvE exigent aujourd'hui deux tiers ou trois quarts des voix pour une décision sur l'entretien. Le projet de loi de 2026 veut pour cela une majorité simple : la moitié plus une des voix présentes.

Le ministre n'a pas de chiffres précis sur le nombre de VvE dotées d'un MJOP. C'est ce qui ressort des réponses à des questions parlementaires du 24 mars 2026.

Dans ces réponses, il cite aussi l'évaluation de la loi sur les VvE, que la Chambre a reçue début 2025. Faites attention à ces points :

• Une bonne partie des plans d'entretien ne répond pas aux exigences actuelles (évaluation)
• Une partie des VvE met trop peu d'argent de côté (évaluation)
• Un plan de plus de 5 ans ne compte plus pour le minimum
• Si le MJOP sur 30 ans voit le jour, vous devrez revoir les plans existants

Le plan d'entretien pluriannuel figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort » (« bientôt »). Vous ne pouvez pas encore le créer. Nous n'annonçons encore ni date ni fonctions.

Les scores d'état selon NEN 2767 ne sont pas non plus dans Keursnel aujourd'hui. Vous établissez des MJOP ? Dites-nous via la page de contact que cela vous intéresse, et ce dont vous avez besoin.

Vous inspectez un appartement ? L'inspection technique comporte alors un chapitre Vereniging van Eigenaren (association de copropriétaires). Vous y notez s'il existe un MJOP, et s'il a plus de cinq ans. Vous évaluez aussi le fonds de réserve. Les coûts d'un défaut sont à la charge de la VvE ? Vous choisissez alors une réponse avec des coûts pour la VvE. Le rapport n'indique alors pas de montant, mais la phrase : « De kosten zijn voor de vereniging van eigenaren » (les coûts sont à la charge de l'association).

Aujourd'hui, Keursnel ne fait que l'inspection technique d'un logement. Ceci y fonctionne déjà :

• Un chapitre Vereniging van Eigenaren, avec le MJOP, le fonds de réserve et les documents consultés
• Des photos avec flèche, cercle, cadre ou repère numéroté ; l'original ne change jamais
• Conçu pour travailler sans internet : votre travail attend, chiffré, sur votre appareil
• Équipe et rôles, et des collègues qui travaillent en même temps sur la même inspection
• Votre propre charte graphique dans le rapport, avec une formule payante
• Une version figée du rapport avec somme de contrôle, à partager par un lien révocable