Constat avant travaux : prouver un dommage commence avant le chantier
Avec un constat avant travaux (bouwkundige vooropname), vous fixez l'état des bâtiments voisins avant une construction ou une démolition. Vous distinguez ainsi plus tard les dommages existants de ceux qui apparaissent pendant ou après les travaux.
Le déroulement d'un constat avant travaux
Choisir les bâtiments et prendre rendez-vous
On fixe d'abord les bâtiments qui feront l'objet d'un constat. Par exemple les maisons voisines d'une nouvelle fouille de chantier dans la Kerkstraat. Ensuite, vous prenez rendez-vous avec les propriétaires ou les occupants. Quelqu'un ne répond pas ? Dans le projet PHS Den Bosch-Vught de ProRail (le gestionnaire du réseau ferroviaire néerlandais), seul l'extérieur est alors relevé, depuis la voie publique.
Relever l'intérieur et l'extérieur
Vous décrivez et photographiez l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Vous notez les dommages existants, comme une fissure dans un mur, avec une description et une photo. On voit ainsi plus tard ce qui existait déjà.
Rédiger le rapport
Vous mettez le relevé en forme dans un rapport. Le propriétaire peut recevoir ce rapport. Dans le projet PHS Den Bosch-Vught de ProRail, le rapport est prêt dans les 2 semaines qui suivent le dernier jour de relevé.
Relever à nouveau et comparer
Pendant les travaux, un nouveau relevé peut suivre, par exemple à chaque phase du projet. Rijkswaterstaat (l'administration néerlandaise des routes et des voies navigables) le décrit ainsi : d'abord un état zéro, ensuite des répétitions. Quelqu'un signale un dommage ? Vous comparez alors le nouvel état au constat avant travaux.
Qu'est-ce qu'un constat avant travaux ?
Un constat avant travaux fixe l'état d'un bâtiment avant que l'on construise ou démolisse à proximité. On parle aussi d'état zéro ou de relevé initial (nulmeting, nulopname).
Il peut s'agir de logements et de bâtiments professionnels. Vous décrivez et photographiez l'intérieur et l'extérieur. Le but : distinguer les dommages existants de ceux qui apparaissent plus tard.
Une inspection technique s'intéresse aux défauts, aux coûts et aux échéances. Un constat avant travaux fixe surtout l'état du bâtiment à un moment donné.
Pourquoi faire un constat avant les travaux ?
Si un dommage apparaît pendant les travaux, la question est de savoir ce qui existait déjà. Un constat avant travaux y répond, avec une date et des photos.
ProRail l'explique : qui pense que les vibrations des trains ont causé un dommage doit, selon la loi, prouver que ProRail en est la cause. Une étude approfondie comprend un état zéro, des photos et des mesures de vibrations pendant au moins une semaine.
Rijkswaterstaat cite deux buts pour les relevés lors des projets. D'abord : vérifier que les ouvrages environnants restent intacts. Ensuite : en cas de dommage, en établir l'ampleur, en vue d'une indemnisation.
Que dit la directive SBR sur les vibrations (partie A) ?
Des vibrations peuvent-elles endommager un bâtiment ? Aux Pays-Bas, on l'évalue avec la directive SBR A, Schade aan bouwwerken (dommages aux constructions). C'est ce qu'indique le protocole de dommages de ProRail.
La directive décrit comment mesurer les vibrations sur une construction. Elle indique aussi comment évaluer le résultat, avec des valeurs limites pour la vitesse et l'accélération vibratoires.
La partie A a été révisée en novembre 2017 par SBRCURnet. La version précédente datait de 2002, avec une réédition en 2006. SBRCURnet a cessé d'exister fin 2017. CROW a repris les directives.
Nouveauté de 2017 : une liste de contrôle de l'état du bâtiment. Elle permet de déterminer si un bâtiment est sensible aux vibrations. Selon ProRail, ce classement repose surtout sur ce que l'on voit du bâtiment.
Les vibrations restent sous les valeurs limites ? Dans le protocole de ProRail, le risque de dommage dû aux vibrations des trains est alors inférieur à 1 %.
La directive n'est pas une loi. Pour les travaux de construction et de démolition, le Bbl renvoie toutefois à la partie B (art. 7.18). Elle porte sur la gêne dans une zone de séjour. Les trois parties :
- Partie A : dommages aux constructions (révisée en novembre 2017)
- Partie B : gêne pour les personnes dans les bâtiments (le Bbl cite la version de 2006)
- Partie C : perturbation des appareils
Un constat avant travaux est-il obligatoire ?
Qui construit doit prendre des mesures contre le danger pour les bâtiments et les terrains environnants. C'est ce que prévoit l'article 7.15 du Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, la réglementation néerlandaise de la construction).
Une matrice des risques donne un score de risque. À partir de 12 points, un plan de sécurité du chantier (bouwveiligheidsplan) est obligatoire. Ce plan accompagne la déclaration de travaux (bouwmelding) ou la demande de permis.
Pour une fouille de chantier, ce plan contient aussi les principes d'un plan de surveillance. Celui-ci doit prévenir le danger pour les bâtiments mitoyens.
Les explications de l'État sur IPLO (le point d'information officiel sur la réglementation) ne mentionnent pas le constat avant travaux lui-même. Vérifiez donc pour chaque projet ce que prévoit la commande ou le contrat.
Qui passe commande, et qui fait le relevé ?
Cela varie selon le projet. Deux exemples tirés de sources officielles montrent comment cela peut se passer.
Prenons le projet ferroviaire PHS Den Bosch-Vught de ProRail. Un bureau spécialisé y prend les rendez-vous, fait les relevés et rédige les rapports. ProRail paie ; le propriétaire ne paie rien.
Pour les projets de Rijkswaterstaat, ce sont les titulaires des marchés qui font les relevés techniques et la surveillance. Rijkswaterstaat n'impose pas de méthode fixe pour cela.
Il existe une directive d'évaluation (beoordelingsrichtlijn) pour les constats avant travaux : BRL 5024. Un certificat de processus KOMO (un label de qualité néerlandais pour la construction) s'appuie sur elle. Vous voulez ce certificat pour votre bureau ? Vérifiez d'abord quelle version de BRL 5024 est en vigueur.
Que contient un bon rapport de constat avant travaux ?
Le rapport doit montrer plus tard l'état du bâtiment. ProRail le décrit ainsi : vous relevez l'intérieur et l'extérieur, par écrit et en photos.
Il n'existe pas de méthode fixe. Rijkswaterstaat, par exemple, n'en impose pas.
En revanche, lors d'un relevé suivant, un collègue doit pouvoir retrouver les mêmes endroits. Cette méthode de travail y aide. C'est un conseil, pas une règle :
- L'adresse et la date du relevé
- L'intérieur et l'extérieur, par pièce et par façade
- Chaque dommage existant, avec une description et une photo
- Pour une fissure : l'emplacement et les dimensions
- Ce qui n'a pas pu être examiné, et pourquoi
Quelles difficultés rencontrez-vous en pratique ?
Dans un grand projet, il s'agit de nombreuses adresses à la fois. Cela pèse sur le planning et sur le délai de livraison. Faites attention à ces points :
- De nombreux rendez-vous avec les occupants en peu de temps
- Pas de réponse : pour PHS Den Bosch-Vught, seul un relevé de l'extérieur
- Un délai de livraison court : pour PHS Den Bosch-Vught, sous 2 semaines
- Plusieurs relevés par phase du projet, qu'il faut pouvoir comparer
- Le rapport peut devenir une preuve dans un litige pour dommages
Que peut faire Keursnel aujourd'hui, et qu'est-ce qui viendra plus tard ?
Le constat avant travaux figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort » (« bientôt »). Vous ne pouvez pas encore créer de constat avant travaux. Nous n'annonçons encore ni date ni fonctions.
Vous faites des constats avant travaux ? Dites-nous via la page de contact que cela vous intéresse, et ce dont vous avez besoin.
Aujourd'hui, Keursnel ne fait que l'inspection technique. Ceci y fonctionne déjà :
- Des photos avec flèche, cercle, repère numéroté ou trait de cote
- L'heure de prise de vue tirée de la photo elle-même ; l'original ne change jamais
- Conçu pour travailler sans internet : votre travail attend, chiffré, sur votre appareil
- Équipe et rôles : administrateur principal, gestionnaire et membre de l'équipe
- Votre propre charte graphique dans le rapport, avec une formule payante
- Une version figée du rapport avec somme de contrôle, à partager par un lien révocable
Questions fréquentes
Quelle différence entre un constat avant travaux et un état zéro ?
Dans les deux cas, vous fixez l'état avant le début des travaux. Pour ProRail, un relevé technique (bouwkundige opname) est la même chose qu'un relevé initial (nulopname). Rijkswaterstaat parle d'un état zéro (nulmeting), suivi de répétitions.
Un constat avant travaux est-il obligatoire ?
Les explications de l'État sur la sécurité lors des travaux de construction ne mentionnent pas le constat avant travaux lui-même. En revanche, qui construit doit prendre des mesures contre le danger pour les bâtiments environnants. Vérifiez donc pour chaque projet ce que prévoit la commande ou le contrat.
Qui paie le constat avant travaux ?
Cela dépend du projet. Dans le projet PHS Den Bosch-Vught de ProRail, ProRail paie les relevés, et le propriétaire ne paie rien. Convenez-en à l'avance avec votre donneur d'ordre.
Que faire si un occupant ne répond pas ?
Dans le projet PHS Den Bosch-Vught de ProRail, seul l'extérieur est alors relevé, depuis la voie publique. Indiquez dans le rapport que l'intérieur n'a pas été examiné, et pourquoi. On sait alors plus tard ce que le constat montre et ne montre pas.
Qu'est-ce que BRL 5024 ?
BRL 5024 est une directive d'évaluation pour la réalisation de constats avant travaux. Un certificat de processus KOMO s'appuie sur elle. Vous voulez ce certificat pour votre bureau ? Vérifiez d'abord quelle version est en vigueur.
Puis-je déjà le faire dans Keursnel ?
Non, pas encore : le constat avant travaux figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort ». Vous ne pouvez pas encore créer de constat avant travaux, et nous n'annonçons pas encore de date. Aujourd'hui, Keursnel ne fait que l'inspection technique. Cela vous intéresse ? Dites-le-nous via la page de contact.
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