Diagnostic humidité : trouver la cause, mesurer et conseiller

Lors d'un diagnostic humidité, vous cherchez pourquoi un logement souffre d'humidité ou de moisissures. Ensuite, vous proposez une solution. Vous regardez le bâtiment et l'usage du logement.

La mesure de l'humidité n'en est qu'une partie. S'il s'agit surtout de moisissures, on parle aussi de diagnostic moisissures.

Le problème s'aggrave. Dans le WoonOnderzoek Nederland 2024 (la grande enquête néerlandaise sur le logement), 20 % des ménages disent souffrir d'humidité et de moisissures. En 2021, c'était 15 %.

Chez les locataires d'un bailleur social (woningcorporatie), la part est passée de 24 % à 29 %. Dans la location privée, elle est passée de 23 % à 31 %.

Où se trouvent les moisissures ? Parmi les ménages touchés, 59 % en ont dans la salle de bains. Chez 35 %, elles sont dans la chambre, chez 23 % dans le séjour.

Qui fait ce travail ? Les techniciens et les spécialistes des bailleurs sociaux, les entrepreneurs et les conseillers compétents, et les experts indépendants en humidité et moisissures.

Souvent, il n'y a pas une seule cause, mais une combinaison. Parfois, le niveau de la nappe phréatique joue aussi. C'est pourquoi vous passez en revue toutes les causes possibles.

Faites aussi attention à la rénovation énergétique. Rénover sans tenir compte de la ventilation peut créer de nouveaux problèmes d'humidité. C'est aussi le cas si de nouveaux ponts thermiques apparaissent à cette occasion.

Voici les causes que vous passez en revue :

• La condensation : beaucoup d'humidité due à la cuisine, aux douches et au séchage du linge, avec trop peu d'aération ou de chauffage.
• Les ponts thermiques et la condensation interne.
• Les remontées capillaires et la pression de la nappe phréatique.
• Les infiltrations et les fuites.
• Trop peu d'équipements de ventilation.
• L'humidité de construction.

Le cadre « Aanpak van vochtproblemen in woningen » (« traiter les problèmes d'humidité dans les logements ») d'Aedes cite une série fixe d'instruments de mesure. Vous étayez ainsi ce que vous voyez.

Le cadre donne aussi un arbre de diagnostic par type de problème, de la condensation et des ponts thermiques à l'humidité de construction.

Attention : le cadre renvoie encore à l'ancien Bouwbesluit 2012 (l'ancienne réglementation de la construction). Pour les exigences actuelles, consultez le Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving, la réglementation néerlandaise de la construction).

Le cadre cite ces instruments :

• Un thermo-hygromètre portatif pour la température et l'humidité.
• Un humidimètre pour les matériaux.
• Des enregistreurs de température et d'humidité relative sur une plus longue durée.
• Un capteur de CO2 pour évaluer la ventilation.
• Une caméra thermique (thermographie) pour trouver les ponts thermiques.
• Un endoscope.

Le Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) fixe des débits minimaux de ventilation. Les exigences diffèrent pour une construction neuve et pour un logement existant.

Le Bbl s'applique depuis le 1er janvier 2024. Le Bouwbesluit 2012 a alors pris fin. Ce que règlent NEN 1087 et NEN 8087 est expliqué sur la page NEN 1087 (en néerlandais).

Pour une construction neuve, vous déterminez le débit selon NEN 1087. Le Bbl demande alors 0,9 dm³/s par m² de zone de séjour (verblijfsgebied) et 0,7 dm³/s par m² de pièce de séjour (verblijfsruimte). Chaque zone de séjour et chaque pièce de séjour reçoit au moins 7 dm³/s (art. 4.122).

Une pièce avec un appareil de cuisson demande 21 dm³/s dans le neuf. Un WC demande 7 dm³/s et une salle d'eau 14 dm³/s. Pour la salle d'eau, IPLO (le point d'information officiel sur la réglementation) cite comme but d'éviter trop de vapeur d'eau et les moisissures.

Pour l'aération intensive (spuiventilatie) dans le neuf, il faut 6 dm³/s par m² de zone de séjour et 3 dm³/s par m² de pièce de séjour (art. 4.131).

Pour un logement existant, vous déterminez le débit selon NEN 8087. Voici les exigences :

• Pièce de séjour : au moins 0,7 dm³/s par m², et au moins 7 dm³/s (art. 3.67).
• WC : 7 dm³/s. Salle d'eau : 14 dm³/s.
• Pièce avec un appareil de cuisson : 21 dm³/s (art. 3.67). Au moins 21 dm³/s sont évacués directement vers l'extérieur (art. 3.71).
• Aération intensive : 3 dm³/s par m² (art. 3.73).

NEN 2778 s'intitule Vochtwering in gebouwen (protection contre l'humidité dans les bâtiments). La norme donne des méthodes pour déterminer quatre propriétés d'une construction. Ce sont : l'étanchéité à l'eau, l'étanchéité à la pluie, l'absorption d'eau et le facteur de température de la surface intérieure.

Sur nen.nl, NEN 2778:2015 a le statut définitif. Avec un compte gratuit, vous pouvez consulter la norme via NEN Connect.

La NPR 2652 de 2008 donne des exemples de détails constructifs pour les logements. Bien exécutés, ils sont étanches à l'eau et à la pluie, selon les essais de NEN 2778.

Pour les constructions neuves, le Bbl fixe aussi une exigence pour le plancher au-dessus du vide sanitaire. Il laisse passer au plus 20 × 10⁻⁶ m³ d'air par m² et par seconde, mesuré selon NEN 2690.

Le Bbl renvoie à NEN 2778 pour les pièces de séjour, les WC et les salles d'eau. Voici les exigences :

• Étanche vers l'extérieur, comme le toit et la façade : art. 3.64 (existant) et 4.118 (neuf)
• Étanche vers le vide sanitaire : les mêmes articles
• Existant : absorption d'eau dans la salle d'eau jusqu'à 1 m au-dessus du sol (art. 3.65)
• Neuf : absorption d'eau dans le WC et la salle d'eau jusqu'à 1,2 m au-dessus du sol (art. 4.120)
• Neuf : un facteur de température d'au moins 0,65 pour un logement (art. 4.119)

Un désaccord peut naître sur la cause : est-ce le bâtiment ou la façon d'habiter ? Les moisissures reviennent aussi parfois après des mesures correctives antérieures.

De 2027 à 2029, l'État consacre 2 millions d'euros par an aux experts en humidité et moisissures. Dans ce plan, les bailleurs paient 75 % d'un diagnostic. L'État paie 25 %, via les communes. L'État prévoit environ 4 600 diagnostics par an.

L'expert rédige un rapport indépendant avec des conclusions et des recommandations. Le cadre d'Aedes recommande aussi un tel spécialiste en cas de signalements répétés et de dommages complexes. C'est aussi le cas pour une procédure judiciaire ou une affaire devant la Huurcommissie (la commission néerlandaise des loyers).

Lors d'une procédure pour défauts, la Huurcommissie fait elle-même un examen technique dans le logement. Le locataire doit d'abord signaler le défaut au bailleur. En cas d'humidité grave que le locataire n'a pas causée lui-même, la Huurcommissie peut baisser temporairement le loyer.

Selon les Nationale Prestatieafspraken (les accords nationaux de performance sur le logement), un expert indépendant intervient dans ces cas :

• La cause n'est pas claire : est-ce le bâtiment ou l'occupation ?
• Le bailleur social et le locataire ne parviennent pas à s'entendre.
• Les moisissures reviennent, même après des mesures correctives antérieures.

Un bon rapport est rédigé de façon indépendante et donne des conclusions et des recommandations. Il distingue le bâtiment ou les installations d'une part, et l'usage du logement d'autre part. Le cadre d'Aedes attribue le premier au bailleur social et l'usage au locataire.

L'emplacement et la taille des taches comptent aussi. Ils déterminent si c'est un défaut grave pour la Huurcommissie.

Il s'agit de remontées capillaires ou d'infiltrations dans une pièce de séjour ? Cela compte en général à partir de 0,25 m². Dans les autres pièces, comme un débarras, une cave, un couloir ou un WC, c'est à partir de 1 m².

Les moisissures dues à la condensation au plafond ou sur les murs d'une pièce de séjour comptent aussi à partir de 0,25 m². C'est le cas si un défaut technique en est la cause. Une pièce devenue inutilisable à cause de l'humidité est aussi un défaut grave.

Voici ce qu'un bon rapport d'humidité contient :

• Toutes les causes examinées, avec la ou les causes trouvées.
• Les mesures, avec la pièce et l'emplacement de chaque mesure.
• Pour chaque pièce, l'emplacement et la surface des taches.
• Si c'est pertinent : la ventilation comparée aux exigences du Bbl.
• Des mesures correctives pour chaque cause trouvée.
• Un contrôle quelques semaines après les mesures correctives.

Le diagnostic humidité et moisissures figure dans Keursnel avec la mention « Binnenkort ». Vous ne pouvez pas encore le choisir. Il n'y a pas de date, et les fonctions prévues ne sont pas encore fixées.

Vous rencontrez déjà l'humidité dans l'inspection technique. Le modèle a pour cela les chapitres « 22 Optrekkend vocht » (remontées capillaires) et « 14 Ventilatie » (ventilation). Un examen plus poussé est nécessaire ? Vous pouvez alors donner la note « examen complémentaire ».

Il existe aussi des lignes pour une mesure d'humidité : salle de bains, bas des murs et cheminée. Vous y choisissez le résultat de votre mesure. Keursnel ne teste pas selon NEN 2778. Pour le chapitre 14, le modèle indique que la ventilation a été évaluée visuellement, sans mesurer la quantité d'air.

L'annexe NHG (Nationale Hypotheek Garantie, la Garantie hypothécaire nationale néerlandaise) a un code propre pour ce sujet : B.5 Ventilatie/vocht (ventilation/humidité). Les postes avec la note « examen complémentaire » figurent dans l'annexe NHG parmi les remarques.

Avec une formule payante, le rapport prend la charte graphique de votre bureau. Vous faites des diagnostics humidité et voulez les faire plus tard dans Keursnel ? Faites-le-nous savoir via la page de contact.

Voici ce que vous pouvez déjà utiliser dans l'inspection technique :

• Des photos avec flèche, cercle, cadre, repère numéroté et trait de cote. La photo d'origine ne change jamais.
• L'heure de prise de vue de la photo, tirée du fichier lui-même (Exif).
• Conçu pour travailler sans internet : modifications et photos partent plus tard vers le serveur.
• Équipe et rôles : administrateur principal, gestionnaire et membre de l'équipe.
• Un rapport avec une somme de contrôle, qui ne change plus après la livraison.
• Un lien de partage secret par version du rapport, que vous pouvez révoquer.