Wat is NHG, en waarom kom je het tegen als inspecteur?
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie: een borg voor de geldverstrekker bij een hypotheek op een eigen woning. Blijft er na verkoop van de woning een restschuld over, dan kan de geldverstrekker NHG vragen die te betalen.
Wat betekent NHG voor een koper?
Achter NHG staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De stichting staat bij de geldverstrekker borg voor de lening. De borg geldt voor de looptijd van de lening, met een maximum van 30 jaar.
Wordt de woning verkocht voor minder dan de hypotheek, dan kan de geldverstrekker het tekort van NHG krijgen. De eigenaar moet dat bedrag dan aan NHG terugbetalen. Onder voorwaarden hoeft dat niet. Dat heet kwijtschelding.
Voor die extra zekerheid geven geldverstrekkers korting op de hypotheekrente. De koper betaalt in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag voor NHG.
NHG kent een grens voor de kosten van de woning. Daarin tellen onder meer de koopsom en de kosten van een verbouwing mee. Die NHG-grens is in 2026 € 470.000. Vanaf 1 januari 2027 is hij € 500.000. Met energiebesparende voorzieningen ligt de grens hoger.
Waarom kom je NHG tegen als inspecteur?
De geldverstrekker volgt de Voorwaarden en normen van NHG, kortweg de V&N. Daarin staat wanneer een lening met NHG een bouwkundig rapport nodig heeft.
Dat hangt af van het taxatierapport. Laat de taxatie één van de drie situaties hieronder zien? Dan is een bouwkundig rapport nodig, bijvoorbeeld van jouw bureau.
Bij een hybride taxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. De geldverstrekker mag er wel om vragen als hij een keuring nodig vindt.
- Achterstallig onderhoud: de gemiddelde directe kosten zijn meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
- Er is meer bouwkundig onderzoek nodig.
- De bouwkundige toestand van de woning is slecht.
Welke eisen stelt NHG aan het rapport?
Het rapport komt van een gemeente, Vereniging Eigen Huis of een bouwkundig bedrijf dat bij de KvK staat ingeschreven. Een bouwkundig bedrijf gebruikt het Model bouwkundig rapport van NHG.
De maker is onafhankelijk. Hij is niet betrokken bij de koop, verkoop, bemiddeling, taxatie of financiering van de woning. Hij heeft ook geen banden met koper, verkoper of geldverstrekker.
Daarom mag de taxateur het rapport niet maken. Het rapport is verder hoogstens 12 maanden oud.
NHG keurt geen software en geen keurders goed. De geldverstrekker controleert of het rapport aan de eisen voldoet.
Wat doet Keursnel voor een rapport met NHG?
Keursnel maakt bij elke volledige keuring een NHG-bijlage met de codes en de kostenindeling van het NHG-model. De bijlage volgt uit je antwoorden. Je typt de bedragen dus niet opnieuw over.
Alle 18 codes staan erin, met de namen van het model. De A-codes staan er ook zonder kosten, de B-codes per bouwlaag. Per code zie je de kosten direct (binnen 1 jaar) en op termijn (binnen 5 jaar).
Keursnel levert geen rapport op zonder adres, opnamedatum en naam van de inspecteur. Bij een gedeeltelijke keuring maakt Keursnel geen NHG-bijlage.
Ontbreekt je KvK-nummer, de inschrijving of de handtekening van de inspecteur, dan waarschuwt Keursnel. In de bijlage staan:
- De vier blokken met gegevens: aanvrager, keuringsinstantie, woning en verantwoording
- Een verzamelstaat met de totalen per bouwlaag
- Een tabel per bouwlaag voor de B-codes
- Een actiecode per post met herstelkosten: S, H, V, N of O
- De kostenverdeling (k.v.) bij een appartement
- Het programma van eisen en aanbevelingen van NHG
Welke misverstanden over NHG kom je tegen?
Op internet staan eisen die niet in de tekst van NHG staan. Let op deze punten als een klant ernaar vraagt.
- De V&N noemen geen certificaat, diploma of register voor de inspecteur.
- De V&N noemen het bouwjaar niet als reden voor een rapport. De geldverstrekker kan wel zelf om een keuring vragen.
- NTA 8060 is geen eis van NHG.
- Kostengrens is een oude term. Sinds 2024 heet het de NHG-grens.
- Een keuring is niet altijd nodig: alleen in de drie situaties hierboven, of als de geldverstrekker erom vraagt.
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring altijd nodig voor NHG?
Nee. NHG vraagt een bouwkundig rapport als het taxatierapport één van drie situaties laat zien. Dat zijn directe kosten boven 10% van de marktwaarde, meer bouwkundig onderzoek nodig, of een slechte bouwkundige toestand. Een geldverstrekker mag daarnaast zelf om een keuring vragen.
Hoe oud mag een bouwkundig rapport voor NHG zijn?
Hoogstens 12 maanden. Dat staat in de Voorwaarden en normen van NHG. Vanaf welke datum je precies telt, zeggen de V&N niet. Overleg bij twijfel met de geldverstrekker.
Keurt NHG software zoals Keursnel goed?
Nee. NHG keurt geen software en geen keurders goed. De geldverstrekker controleert of het rapport aan de eisen voldoet. Keursnel maakt een NHG-bijlage met de codes en de kostenindeling van het NHG-model.
Mag de taxateur ook het bouwkundig rapport maken?
Nee. NHG staat dat niet toe, omdat de belangen dan door elkaar kunnen lopen. Andersom mag de taxateur ook niet betrokken zijn geweest bij de keuring.
Lees ook
Model bouwkundig rapport NHG
Het formulier van NHG voor het bouwkundig rapport: gegevens, verzamelstaat, 18 codes en eisen aan de kosten.
NHG bouwkundig rapport
Wat NHG van een bouwkundig rapport vraagt, wie het mag maken en hoe je het model invult.
Verzamelstaat
Het overzicht met de totale kosten op pagina 1 van het NHG-model, per bouwlaag en voor de woning.
Achterstallig onderhoud
Onderhoud dat te lang is uitgesteld, en wat NHG vraagt als de kosten hoog zijn.
Actiecode S, H, V, N, O
De letter per gebrek in het NHG-model die zegt welke maatregel nodig is.
Kostenverdeling (k.v.)
Het percentage van gezamenlijke kosten dat bij één appartement hoort, zoals het NHG-model het vraagt.
Bekijk de prijzen
Gratis voor 3 rapporten per maand. Daarna € 25 per keuring, of met een abonnement vanaf € 7,50 per keuring. Alle prijzen exclusief btw.
Keuren zonder gedoe achteraf
Leg de keuring vast op locatie. Keursnel rekent de kosten uit en maakt het rapport met NHG-bijlage.